2025 부동산 세금 총 정리와 절세 방법 5가지

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🎈 부동산 세금은 사고팔 때뿐만 아니라 보유하는 동안에도 부과돼요.

갈수록 집값이 높아져 세금 부담이 커져 결코 가벼운 문제가 아닌데, 경우에 따라 수천만 원에서 수억 원까지 세금이 나올 수 있어 비과세, 감면 혜택을 챙기는 것도 중요해요.


이번 글에서는 집 사고 팔때와 보유중일 때 부동산 세금부터 절세 방법까지 총 정리 했어요.

부동산 세금 정리 한 눈에 보기

단계	세금 종류	납부 시기	주요 내용
취득	취득세	취득 후 60일 이내	집값의 1.1~12%
	등록면허세	등기 신청 시	집값의 0.2~0.4%
	지방교육세	취득세 납부 시	취득세의 10%
	농어촌특별세 (기준 초과시)	취득세 납부 시	취득세의 10~20%
보유	재산세	매년 7, 9월	집값의 0.1 ~ 0.4%
	종합부동산세 (기준 초과시)	매년 12월	집값의 0.5~6%
처분	양도소득세	매도 후 2개월 이내	양도차익의 6~45%
	지방소득세	양도소득세 납부 시	양도소득세의 10%

※ 부동산 세금 중 양도소득세가 가장 많이 부과되기 때문에 가장 신경써야해요.

수천만 원에서 많게는 수억 원까지 부과되기 때문에 단 1%만 줄여도 수백만 원을 아낄 수 있어요.
양도소득세 절세 방법은 나중에라도 꼭! 읽어보시는 것을 추천해요.

부동산 세금 종류

부동산 세금은 크게 취득 단계, 보유 단계, 처분 단계로 나눌 수 있어요.

① 취득 단계 : 취득세, 등록면허세, 지방교육세, 농어촌 특별세
② 보유 단계 : 재산세, 종합부동산세 (종부세)
③ 처분 단계 : 양도소득세, 지방소득세

국세는 중앙정부에서 부과하는 세금이고, 지방세는 지방(시군구)가 부과하는 세금이에요.

국세는 표준세율에 따라 세율이 일정하지만 지방세는 지역마다 세금을 부과하는 기준이 다르기 때문에 부동산을 구매한 지역의 세율을 살펴보아야 해요.

💸 국세 : 양도소득세, 종합부동산세 (일부), 부가가치세(상업용 부동산), 증여세, 상속세

💸 지방세 : 취득세, 등록면허세, 재산세, 종합부동산세(일부)

집 살때 부동산 세금

1. 취득세

취득세는 집을 살 때, 상속, 증여, 교환 등으로 내 명의의 집이 생기면 반드시 내야 하는 세금이에요. 쉽게 말해, ‘이제 이 집 주인은 나야’라는 것을 알리는 세금인 것이죠.

이때, 취득세와 함께 농어촌특별세와 지방교육세도 함께 부과돼요. 각각 취득세의 10%정도 수준이에요.

🚨참고

* 농어촌특별세 : 농어촌 경쟁력 강화 위한 세금. 취득세의 10% , 조정대상지역 주택은 20% 과세

* 지방교육세 : 지방 교육재정 확보 위한 세금. 취득세의 10% 과세

💰취득세 세율💰

✅일반

구분		취득세	농어촌특별세	지방교육세	총 합 세율
6억 이하 주택	85㎡ 이하	1%	비과세	0.1%	1.1%
	85㎡ 초과	1%	0.2%	0.1%	1.3%
6억 초과~ 9억 이하 주택	85㎡ 이하	2%	비과세	0.2%	2.2%
	85㎡ 초과	2%	0.2%	0.2%	2.4%
9억 초과 주택	85㎡ 이하	3%	비과세	0.3%	3.3%
	85㎡ 초과	3%	0.2%	0.3%	3.5%
주택 외 (토지, 건물 등)		4%	0.2%	0.4%	4.6%

 📌 생애최초 주택구입자(12억 원 이하) : 200만 원 한도로 100%감면

✅다주택자인 경우

구분		총 주택수	비조정지역	조정지역
개인	무주택자의 취득	1	– 6억 이하 : 1% – 6억 초과 9억 이하 : 1~3% – 9억 초과 : 3%	1~3%
	1주택자의 취득	2	1~3%	8%
	2주택자의 취득	3	8%	12%
	3주택자의 취득	4	12%	12%
법인의 취득			12%	12%

📌 일시적 2주택자는 1주택 세율 적용 (1~3%)

🗓️ 납부시기🗓️

• 취득세는 부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 납부해야 하며, 상속받은 경우 상속개시일이 속한 달 말일부터 3~6개월 이내에 납부해야 해요.
  
• 기한내 납부하지 않으면 가산세 20%가 추가로 붙기 때문에 반드시 기한 내에 납부해야 해요. 20%면 몇 백만 원이 되는 금액일 수 있거든요!

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2. 등록 면허세

등록면허세는 부동산 취득 후 소유권 등기할 때 내는 세금이에요. 지방세로 분류되어 매매한 부동산 지역마다 세율이 달라요.

일반적으로 주택 등록 면허세는 집값의 0.2%이며, 상업용 부동산은 0.4% 정도로 위택스에서 정확하게 조회할 수 있어요.

💡 조회방법 : 로그인 > 나의 위택스

💰등록면허세 세율💰

등기 유형	세율	비고
일반 주택 소유권 이전 등기	0.2%	주택 구매시
상업용 부동산 등기	0.4%	오피스. 상가 등
법인 부동산 등기	0.2~0.4%	개인보다 높은 세율
근저당권 설정 등기	0.2%	대출 실행 시
법인 설립 등기	0.4%	법인 부동산 취득 시

*조정대상지역 취득하는 경우, 일반 세율보다 높은 중과세율 적용될 수 있어요.

집 보유중일 때 세금

1. 재산세 + 종합부동산세 (종부세)

재산세는 집, 건물, 토지 등 부동산을 가지고 있는 사람이 내야 하는 세금입니다.


자동차를 가지고 있다면 매년 자동차세를 내듯, 부동산을 가지고 있다면 매년 재산세를 내야 해요.

여기에 일정 금액 이상의 고가 부동산을 보유했다면 추가로 종합부동산세(종부세)도 내야 하는데, 기준은 다음과 같아요.

📌 1주택자 : 공시가격 12억 원 초과 시 부과
📌 다주택자 : 보유 부동산 공시가격 합산 9억 원 초과 시 부과

재산세는 매년 6월 1일에 주택 공시가격을 기준으로 결정되어 조회할 수 있으며, 주택 공시가격은 한국감정원 부동산 공시가격 알리미에서 조회할 수 있어요.

💰재산세 세율💰

구분	과세 표준	세율
주택	6천만 원 이하	0.1%
	6천만 원 초과 ~ 1억 5천만 원 이하	6만 원 + 6만 원 초과 금액의 0.15%
	3억 원 이하	19만 5천 원 + 1.5억 원 초과 금액의 0.25%
	3억 원 초과	57만 원 + 3억 원 초과 금액의 0.4%

💰종합부동산세 세율💰

일반 주택		조정 지역 주택 (2,3주택 이상)
과세표준	세율	과세표준	세율
3억 이하	0.6%	3억 이하	1.2%
6억 이하	0.8%	6억 이하	1.6%
12억 이하	1.2%	12억 이하	2.0%
50억 이하	1.6%	50억 이하	3.6%
94억 이하	2.2%	94억 이하	5.0%
94억 초과	3.0%	94억 초과	6.0%

종합 합산토지분		별도 합산토지분
과세표준	세율	과세표준	세율
15억 이하	1.0%	200억 이하	0.5%
45억 이하	2.0%	400억 이하	0.6%
45억 초과	3.0%	400억 초과	0.7%

🗓️납부시기🗓️

재산세는 7월과 9월 2번에 나누어 납부하며, 재산세 20만 원 이하라면 1차에 한 번에 납부할 수 있어요.

📌 1차 납부 (7월)

– 주택 1/2 금액 + 건물(상가 등) + 토지(별도 부과)
– 재산세 20만 원 이하라면 한 번에 납부!

📌 2차 납부(9월)

– 나머지 1/2 금액

🚨재산세 절감 TIP

재산세와 종합부동산세는 6월 1일 기준으로 부과되어 5월 31일 이전에 집을 팔면 재산세를 내지 않아도 돼요. 6월 2일 이후에 집을 팔면 해당 연도의 재산세를 내야 하는 것이죠.

그래서 집을 파는 사람은 6월 1일 이전에 거래하고 싶어 하고, 사는 사람은 6월 1일 이후에 거래하려고 해요. 이 점을 참고해 부동산 거래 시 잘 협의하는 것이 좋습니다.

집 팔때 세금

1. 양도소득세

양도소득세는 부동산을 팔 때 발생한 이익(양도차익)에 대해 부과되는 세금이에요.

즉, 집 팔때 가격-집 살때 가격에 대한 과세로 6~45%까지 부과됩니다. 기본세율 범위가 이렇게 큰 이유는 누진세율이 적용되기 때문인데요.

쉽게 말해서 양도차익이 클수록 세금도 더 많이 내야 한다는 뜻이랍니다.

🚨 다주택자라면 기본세율에 추가로 세금(중과세)이 붙는데 조건은 다음과 같아요.

① 2주택자 : 기본세율 + 20%p ▶ 최종 26~65%
② 3주택자 이상 : 기본세율 + 30%p ▶ 최종 36~75%
③ 중과세 적용 범위 : 조정대상지역 내 주택에 한정

💰양도소득세 세율💰

부동산 세금 중 양도소득세가 가장 많아요. 심지어 세율도 엄청난데, 10억 원 초과분에 대해서는 세율이 무려 45%에 달합니다.

* 누진공제는 누진세율이 적용될 때 세금 부담을 줄여주기 위해 공제해 주는 금액이에요.

과세표준	세율	누진공제
1,400만 원 이하	6%	–
1,400만 원 초과 ~ 5,000만 원 이하	15%	126만 원
5,000만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하	24%	576만원
8,800만 원 초과 ~ 1억 5,000만 원 이하	35%	1,544만원
1억 5,000만 원 초과 ~ 3억 원 이하	38%	1,994만원
3억 원 초과 ~ 5억 원 이하	40%	2,594만원
5억 원 초과 ~ 10억 원 이하	42%	3,594만원
10억 원 초과	45%	6,594만원

🗓️납부시기🗓️

양도소득세는 부동산을 양도한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정 신고해야 해요. 예정신고를 하지않으면 20%의 가산세가 붙게 됩니다.

예정신고를 못했다면 확정신고를 할 수 있어요. 양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1~5.31일까지 반드시 확정 신고를 해야 하며, 예정신고를 햇더라도 추가 납부나 환급이 필요한 경우 확정신고가 가능합니다.

✅예시

– 2024년 8월 10일에 부동산을 매도했다면 2025년 5월 1일 ~ 31일 사이에 확정신고
– 2025년 2월 20일에 부동산을 매도했다면 2026년 5월 1일 ~ 31일 사이에 확정신

🚨 양도소득세 감면 및 비과세 조건🚨

양도세는 다른 세금보다 감면 및 비과세 항목이 다양한 편이에요. 조건을 맞춰 양도하면 최소 몇 백만원은 아낄 수 있는 셈이죠. 양도세의 대표적인 비과세 및 감면 조건은 다음과 같아요.

📌 비과세 항목
– 국내에 1채만 보유한 세대가 그 집을 2년 이상 가지고 있는 경우

📌 감면 항목
– 장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등 감면요건을 충족

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2. 지방소득세

지방소득세는 부동산을 팔아서 발생한 양도소득세의 10%를 추가로 내는 세금이에요. 양도소득세 신고 시 함께 신고 및 납부하시면 됩니다.

신경써야 할 것은

✅ 부동산 정책은 정부마다 수시로 바뀌어요. 그래서 세법과 감면 혜택 등이 바뀔 수 있기 때문에 부동산 세금과 정책을 항상 면밀하게 살펴야 합니다.

또한, 앞서 말씀드린 것처럼 양도소득세를 가장 신경쓰면서 세금을 미리 계산해보고, 세무사를 찾아가 상담받는 것도 좋은 방법이에요.

상담 비용보다 훨씬 더 많은 비용을 아낄 수 있기 때문이죠! 긴 글이지만 부동산 세금 정리 읽어주셔서 감사합니다.