🎈 많은 사람들이 시세보다 낮은 가격으로 물건을 구매하는 것을 좋아합니다.
분양가 상한제란 주변 시세보다 낮게 내 집을 마련할 수 있는 제도로 집을 주변 시세보다 20~30%저렴하게 구할 수 있는 가장 좋은 방법입니다.
이번 글에서는 분양가 상한제 적용지역과 상한제 적용 주택 구매 시 꼭 알아야 하는 정보되는지 알려드리겠습니다.
분양가상한제란
분양가상한제는 주택 분양 시 분양 가격을 일정 수준 이하로 제한하는 제도입니다.
공공택지와 민간택지 일부 지역에서 공급하는 주택은 특히나 실수요자의 부담을 줄여주기 위해 택지비+건축비 이하로 제한합니다.
서울지역 주택 및 아파트 가격이 너무 높아지니 주택 가격 상승을 억제하고, 실수요자의 주거 안정을 도모하기 위해 시행된 제도이죠.
분양가는 택지비와 건축비를 기준으로 산정되며, 이를 통해 주변 시세보다 20~30% 낮은 가격으로 주택을 공급할 수 있습니다.
서울에서는 강남, 서초, 송파, 용산 등 투기지역과 공공택지 내 공동주택에 의무적으로 적용되어 왔습니다.
✅ 2024년 서울 분양가상한제 단지 정보
| 구분 | 분양가상한제 적용 단지 | 비적용 단지 |
|---|---|---|
| 평균 분양가(3.3㎡당) | 6,792만 원 | 7,275만 원 |
| 1순위 평균 경쟁률 | 19.5대 1 | 3.2대 1 |
| 경쟁률 차이 | 비적용단지보다 6배 높음 | – |
| 적용 단지 비율 (2024) | 10.5% | 89.5% |
| 적용 단지 비율 (2023) | 29.9% | 70.1% |
- 2024년 서울에서 분양가상한제 적용 단지가 비적용 단지보다 483만 원 저렴했습니다.
✅ 시세보다 얼마나 저렴할까?
2024년, 실제로 서울 서초구의 잠원동 ‘메이플 자이’는 분양가상한제를 적용받아 주변 시세보다 6~7억 저렴했었습니다.
1순위 평균 경쟁률이 442.3 : 1에 달하며, 2024년 전국 최고 수준을 기록하기도 했습니다.
분양가상한제로 분양가가 주변 시세 절반 수준까지 내려가는 경우도 있습니다. 특히, 주택 가격 상승률과 청약 경쟁률이 과도하게 높은 강남권에서 분양가 인하 효과가 큰데요.
실제로 삼성동 상아2차 아파트는 분양가상한제 적용으로 3.3 ㎡당 3,883만 원으로 주변시세(6,500~7,000만 원)의 절반 수준까지 내려간 사례가 있습니다.
그럼 분양가는 어떻게 정해질까요?
분양가 산정 방식
분양가는 택지비와 건축비를 더하여 산정합니다.
- 택지비 : 감정평가를 통해 산정된 토지 가격
- 건축비 : 기본형 건축비와 가산비를 포함한 건축 비용
이런 산정 방식을 통해 분양가는 주변 시세보다 낮게 책정되며, 실수요자에게 유리한 조건을 제공합니다.
분양가 상한제 적용지역
분양가상한제는 투기과열지구 및 청약경쟁률이 심한 지역과 공공택지개발지구 적용됩니다.
- 민간택지 : 주택 가격 상승 우려(투기과열지구, 청약과열지구)가 있는 지역으로 국토교통부 장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정한 지역
- 공공택지 : 공공기관이 개발한 택지에서 공급되는 주택
🎈2025년 기준, 분양가상한제 적용지역은 다음과 같습니다.
📍서울특별시
- 강남구 : 개포동, 대치동
- 서초구 : 반포동, 잠원동
- 송파구 : 잠실동, 신천동
- 용산구 : 한남동, 이촌동
- 동작구, 강동구 : 일부 지역
📍경기도
- 과천시 : 과천동, 원문동
- 성남시 : 분당구 정자동
- 하남시 : 미사강변도시
- 인천시 : 검단 일부 지역
- 광명시
📍세종특별자치시
- 행복도시 주요 지역
📍충청북도
- 청주시 : 청주테크노폴리스 일반산업단지 내 일부
📍부산광역시
- 해운대구 : 센텀시티, 마린시티
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분양가 상한제 적용주택 미적용 주택
분양가 상한제 적용 대상을 크게 보면 다음과 같습니다.
조금 더 자세히 들어가 보겠습니다.
🏚️분양가 상한제 적용주택
1. 공공택지
- 공공기관(LH, 지방공사 등)이 조성한 택지에 공급되는 아파트
- 모든 공공택지는 기본적으로 분양가상한제 적용
- 예) 세종시, 고덕 강일, 위례, 하남 교산 등 분양 아파트
2. 주택 가격 상승 우려 지역
- 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등 투기과열지구
- 국토부 장관이 주거정책심의원회를 통해 지정한 곳
- 분양가 상승률, 청약 경쟁률이 높은 지역
- 예) 강남구 압구정 ,서초 반포 일대 재건축 단지
🏠분양가 상한제 미적용 주택
1. 도시형 생활주택
- 소형 아파트, 원룸형, 오피스텔 같은 1~2인가구 위한 주택
- 주로 역세권에 지어지며, 공급 방식도 일반 아파트와 달라 분양가상한제 적용안됨
2. 경제자유구역에 건설 및 공급되는 공공주택
- 외국인 투자 유치 목적이 큰 지역 (인천 송도, 부산 진해 등)
3. 관광특구에 건설되는 50층 이상 또는 높이 150m이상 주택
- 랜드마크 성격의 건물 및 관광 도시 경쟁력 강화 목적을 위한 특수 목적이므로 규제 완화
4. 소규모 주택정비 사업 및 공공재 개발사업
- 조합원 분양
- 1만 ㎡ 이하의 소규모 정비사업
분양가상한제 구매 필수상식 3가지
1. 전매 제한 기간 확인
전매제한은 분양받은 아파트를 일정 기간 팔 수 없게 막아두는 제도입니다.
분양가상한제로 시세보다 싸게 아파트를 공급하는데, 투자 목적으로 바로 되팔아 차익을 챙기지 못하도록 제한을 걸어 실제 집이 필요한 사람들에게 혜택이 돌아가도록 만든 제도입니다.
분양가 상한제 적용 단지는 전매 제한 기간이 최대 10년까지 적용됩니다. 즉, 단지마다 전매제한 기간이 다르기 때문에 반드시 확인해 보아야 합니다.
매매는 물론 증여와 상속 외 처분도 금지됩니다.
2. 실거주 의무
일부 지역은 최대 5년까지 실거주 의무가 있습니다. 이를 어기면 분양권 취소, 과태료 부과, 재당첨 제한 등의 제제가 있습니다.
따라서 실거주 의무가 있는지도 반드시 확인합니다.
3. 재당첨 제한
분양가 상한제 주택에 당첨되면 수도권은 10년, 비수도권은 5년 동안 다른 아파트 청약이 불가합니다.
