[전세사기 ③] 전세사기 특별법 피해자 조건·지원내용과 신청 방법

🎈 전세사기를 당한 경우 금전적 피해도 엄청나지만 정신적으로도 큰 피해를 입습니다. 따라서 정부는 전세사기를 ‘위기상황’으로 규정하고, 전세사기 특별법을 통해 8가지 분야에서 피해자들을 돕고 있습니다.

전세사기 특별법 지원을 받으려면 전세사기 피해자로 인정받아야 하는데요. 피해자로 인정받는 요건 4가지, 신청방법부터 전세사기 특별법 주요내용 6가지까지 알기 쉽 알려드리겠습니다.

📌전세사기 시리즈📌

1편) 전세사기 유형별 피해사례와 예방법 6가지
2편) 전세계약 단계별 체크리스트 주의사항 5가지

– 신용점수 확실하게 올리는 6가지 방법
– 대출이자 낮추는 5가지 방법
– 내 보증금 지키는 부동산 필수 용어 8개

전세사기 특별법이란

■ 전세사기 특별법은 전세 사기 피해자들을 지원하기 위한 특별법입니다. 2023년 6월 1일부터 시행되었으나 불법건축물이나 다가구 주택에 거주하는 피해자들은 보상을 받기 어려운 등 개선할 점이 많다는 시선이 많습니다.

■ 전세사기 특별법에서 설명하는 피해자로 인정되면, 금융(무이자 대출 등)부터 긴급 복지까지 다양한 지원내용이 있습니다.

예를 들어, 살고 있는 주택이 경매로 넘어간 경우 우선 매수 권한이 부여되거나 임차주택을 낙찰받는다면 취득세를 200만 원 내로 면제하고, 3년간 재산세를 감면받습니다.

자세한 내용은 아래 전세사기 특별법 지원 내용에서 살펴보겠습니다.

전세사기 특별법 지원 내용

■ 전세사기 특별법은 크게 6가지 분야에서 피해자를 지원하고 있습니다.

■ 전세사기피해자도 ‘위기상황’으로 인정하여 생계가 어려워진 가구에 긴급 생계비 및 의료비 등을 지원합니다.

기준	생계지원	의료지원	주거지원	교육지원
원/월	162만원 (최대6개월)	1회 300만원 이내	월 66만원 (최대 12개월)	고등 21만원(분기별)(최대 4분기)

■ 전세사기 피해자의 신용 불이익을 방지하기 위해 미상환금 분할상환 및 신용정보 등록 유예를 지원합니다.

■ 기존 전세대출 미상환금을 최대 20년동안 분할하여 상환이 가능하며, 이 기간동안 신용정보등록을 유예할 수 있는 근거규정을 마련합니다.

■ 이를 통하여 전세사기 피해자는 신규 구입 및 전세자금 대출이 가능합니다.

■ 전세사기 피해자를 대상으로 신규임차자금부터 기존 전세자금 저리대환 (낮은 이자 대환) 등 복합적으로 지원합니다.

✅ 지원 내용

① 최우선변제금 무이자 전세대출
– 선순위 근저당이 있거나 갱신 계약으로 최우선변제금을 지급받을 수 없는 피해자들을 대상으로 경공매 완료 시점의 최우선변제금 수준을 최대 10년 간 무이자로 대출합니다. (해당 경우, 소득·자산 미고려)

구분	신규주택 무이자대출	신규주택 저리대출	기존주택 저리 대환대출
지원기간	최장 25개월 *지원  종료 후 본인 이자 부담 하에 대출 연장 가능	2년 단위 최장 10년	6개월 *보증기관 기준에 따라 연장가능
대출금리	무이자	1.2~2.7%	1.2~2.7%
대출한도	1억원 또는 임차보증금의 80% 중 적은 금액	2억 4천만원 또는 임차보증금의 80% 중 적은 금액	4억원 또는 임차보증금의 80% 중 적은 금액

② 구입 및 전세자금 지원
– 전세사기 피해자가 거주주택을 경락받거나 신규주택을 구입하는 경우, 주택구입자금 대출

요건	디딤돌 대출 내 전용상품	특례보금자리론 금리 등 우대
소득/한도	7천만원 이하/4억원	제한없음 / 5억원
금리	소득별 1.85~2.70%	3.65~3.95%(우대형 기준)
만기	최장 30년	최장 50년
거치기간	최대 3년	최대 3년

■ 긴급하게 퇴거 위기에 놓인 피해자들에게 임시거처를 제공합니다.

✅ 지원내용
　전세피해에 따른 임차인 피해복구 지원을 위해 LH 및 지방도시공사 임대주택을 제공합니다. 임차료의 70% 수준을 지원하며, 관리비 등 공과금은 본인이 개별로 부담합니다. * 지원기간 최대 2년 이내

✅신청방법
　① 전국 전세피해자지원센터
　② 시 ·도별 접수창구
　③ 비대면 인터넷 접수 ▼

■ 경 · 공매와 관련하여 대행지원서비스 등을 지원합니다.

✅ 지원내용

구 분	지 원 내 용
경 · 공매 유예 및 정지	임차주택이 임대인의 국세 및 지방세 체납으로 공매진행 중인 경우, 매각결정기일 전까지 유예 및 정지 가능
경 · 공매 우선매수권	공고가 진행중인 경우, 주택 우선매수할 수 있는 권한 부여 ⚠️ 최고가 매수신청인이 있는 경우 : 최고가 매수가격으로 신청 ⚠️ 최고가 매수신청인이 없는 경우 : 공매예정가격으로 신청
경 · 공매대행 지원서비스	– 경공매 절차 지원을 희망하는 전세사기 피해자에게 법률상담 · 경매대행 등 서비스 제공 – 경공매대행서비스 법무사/변호사 보수 70% 지원
조세채권 안분	임대인의 전체 세금체납액을 개별 주택별로 분배하고, 조세당국은 해당 주택의 세금 체납액만 분리 환수.

■ 다양한 분야의 전문가를 통한 피해자별 맞춤형 법적 대응 방안 무료상담

✅ 지원내용
　● 변호사 : 보증금 반환 소송, 손해배상 청구 등 민/형사상 소송행위
　● 법무사 : 지급명령, 경 ·공매, 임차권등기명령, 명도 절차 대응 등
　● 공인중개사 : 계약 종료 후 대항력 유지, 최우선변제금액, 임대차계약 검토 등

✅신청방법
　① 지역별 전세피해지원센터 방문 (네이버 검색)
　② 유선으로 신청 (☏ 02-6917-8119)

전세사기 특별법 피해자 요건

■ 전세사기 특별법 지원을 받기 위해서는 피해자로 인정되어야 합니다.

■ 피해자는 아래 4가지 요건을 모두 충족하여야 하며, 충족 정도에 따라 지원범위가 달라지게 됩니다.

■ 대항력은 ‘내가 이 집을 쓸 권리와 의무가 있다!’를 주장할 수 있는 권리입니다. 대항력은 해당 부동산의 전입신고를 마쳤고 확정일자를 갖추었으며, 실제로 거주(점유)하고 있어야 효력이 발생합니다.

*임차권등기를 마친 경우도 인정

■ 임대차 보증금이 3억 원 이하여야 합니다. 시 ·도별 피해자의 여건을 고려하여 +2억 원 범위 내로 조정이 가능합니다. 즉, 임대차 보증금이 최대 5억 원 이하인 경우까지 피해자로 보고 있습니다.

■ 다수의 임차인에게 임대차보증금반환채권 변제를 받지 못하는 피해가 발생 또는 예상되는 경우를 말하며, 내용은 다음과 같습니다.

👉 임대인의 파산, 회생절차 개시, 임차주택의 경매 ·공매 개시
👉 임차인의 집행권원 확보에 해당하는 경우

■ 임대인이 임차보증금 반환을 하지 않을 의도가 있었다고 의심될만한 상당한 이유가 있는 경우입니다.

여기서 말하는 의심될만한 이유는 다음과 같습니다.
① 임대인 등에 대한 수사 개시 ② 임대인 등의 기망 ③보증금 반환 능력이 없는 자에게 임차주택 소유권 양도 ④ 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득하여 매입

■ 위의 조건을 만족하더라도 아래 3가지 중 한 가지만 해당되면 전세사기 특별법 지원을 받을 수 없습니다.

🚫 보증가입 : 임대인 또는 임차인이 임차보증금 반환 보증 또는 보험에 가입한 경우
🚫 최우선변제 : 임차인의 보증금 전액이 <주택임대차보호법>에 따라 최우선변제가 가능한 소액임대차보증금보다 같거나 적은 경우
🚫 자력회수 : 대항력 또는 우선변제권 행사를 통해 보증금 전액을 자신이 스스로 회수 가능한 경우

구   분	지 원 내 용
1,2,3,4 모두 충족	특별법상 규정하는 모든 종류의 지원을 받을 수 있음. * 경·공매 절차 지원, 신용 회복 지원, 금융 지원, 긴급 복지 지원
1,3,4 요건만 충족	세금체납액을 각 주택에 나눠 분배하고,경매시 해당 주택의 체납액만 회수될 수 있도록 지원 * 주택을 점유하고 있는 경우
2,4 요건만 충족	특별법상 일반 금융지원 및 긴급복지지원(경 · 공매 특례 없음) * 대항력은 없으나 주택을 점유하고 있는 경우(확정일자+전입신고+주택의 인도)

전세사기 피해자 신청방법

■ 전세사기 피해로 인해 특별법 상 피해지원 희망 임차인

※ 결과 이의신청은 송달일로부터 30일 이내 가능하며, 이의신청일로부터 20일 이내 재심의 결과가 통보됩니다.

■ 온라인
온라인 신청시, 국도교통부전세사기피해자 지원관리시스템에서 신청

■ 오프라인
17개 지자체별 접수창구 및 문의전화로 가능

🧾오프라인 제출 서류🧾

(필수서류)
1. 결정신청서 (서식은 전세사기피해자 지원관리시스템홈페이지)
2. 임대차계약서 사본 1부
3. 주민등록 초본 1부(신청서 상 행정정보공동이용에 미동의한 신청인만 해당)

(해당 사실 있을시 제출)
4. 개인정보 수집 및 이용 동의서(접수처에서 서식 제공)
5. 임대인의 파산선고 결정문 또는 회생개시 결정문 사본 1부
6. 경·공매개시 관련 서류 사본(경매통지서 또는 최고서, 공매통지서 등)
* 분실한 경우 등기사항 전부증명서로 대체 가능
7. 집행권원(판결정본, 지급명령, 공정증서 등)
8. 임차권등기 서류(등기사항전부증명서, 임차권등기명령 결정문 등)