🎈 부동산 시장에서 대출받을 때 가장 먼저 확인해야 할 개념이 바로 LTV와 DTI, DSR입니다.
LTV(Loan to Value Ratio, 주택담보대출비율)과 DTI(Debt to Income Ratio, 총부채상환비율)는 우리나라 부동산 시장의 과열을 억제하고 금융 안정성을 높이기 위해 도입된 대출 규제 장치입니다.
LTV 뜻
✅ LTV는 담보인정비율로 주택의 담보가치 대비 대출 가능 비율을 의미합니다.
예를 들어, 시세 5억 원인 주택에 대해 LTV 70%가 적용되면, 최대 3.5억 원까지 대출이 가능합니다.
LTV 대출한도 : LTV (%) x 주택가치
- 주택가 가격 1억 원 x LTV 50% = 최대 대출한도 5,000만 원
하지만 소득 요건에 따라 실제 대출 가능 금액은 줄어들 수 있습니다.
따라서 LTV는 ‘이론상 최대한도’로 이해하는 것이 좋고, 실제로는 DSR 등의 요소가 함께 적용됩니다.
LTV DTI DSR 비교표
| 항목 | 정의 | 적용 범위 | 특징징 |
|---|---|---|---|
| LTV | 주택 가치 대비 대출 비율 | 모든 주택담보대출 | 담보 중심 평가 |
| DTI | 연소득 대비 원리금 상환비율 | 규제지역 주담대 | 소득 기반 심사 |
| DSR | 전체 금융부채의 연원리금 상환비율 | 전 금융권 대출 | 가장 엄격한 기준 |
🪧LTV 대출한도 실제 사례
🧑🦱동현씨 : 연소득 6,000만 원인 나 !조정지역에서 생애최초로 6억 원 아파트 구입할 거야
📌 30년 동안 LTV 50%인 대출금리 4%인 대출을 신청할 것!
- 기본 LTV : 50% ▶ 원래는 최대 3억까지만 대출 가능
- 생애최초 특례 LTV : 80%까지 가능 ▶ 생애최초이므로 LTV만 고려했을 때 대출한도는 4억 8천만 원
- 연 소득 6,000만 원은 DSR 40% 적용 ▶ 동현씨는 1년에 2,400만 원까지만 원리금 상환 가능한 상황
👉 LTV만 보면 대출한도는 4억 8천만 원이나 DSR을 함께 고려하면 최대 3.5억 원을 대출받을 수 있습니다. (부동산 계산기 활용)
📜LTV 80%까지 가능한 특례대출 정리
| 대상 | 적용 LTV | 조건 요약 |
|---|---|---|
| 생애최초 주택구입자 | 최대 80% | 무주택, 소득 요건, 주택 가격 9억 이하 |
| 신혼부부 | 최대 80% | 혼인 7년 이내, 부부 합산 소득 기준 |
| 청년 단독세대주 | 최대 80% | 만 34세 이하, 소득 7천만 원 이하 |
| 다자녀 가구 | 최대 80% | 미성년 자녀 3명 이상 |
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