양도소득세 면제 비과세 감면 혜택 5가지 총 정리 (+신고기한)

🎈부동산 세금에서 양도소득세가 가장 많은 부분을 차지해요. 보유 기간과 단기매매 여부에 따라 세금만 1억 원이 넘어갈 수도 있는데요.

이번 글에서는 양도소득세 비과세 및 감면 혜택을 총 정리하여 알려드리겠습니다.

글 순서🧐

양도소득세 간단 정리

양도소득세는 부동산, 주식, 파생상품 등 자산을 양도할 때 발생하는 이익에 대해 부과되는 세금이에요.

부동산 등 자산을 매매하면서 생기는 차익이 바로 양도소득이고, 이 차익에 대해 정부가 세금을 매기는 거죠.

💰양도소득세 과세 대상

1. 부동산 : 토지, 건물 (무허가, 미등기 건물도 과세대상)
2. 부동산 관련 권리 : 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권
3. 주식 : 상장주식, 비상장주식
4. 파생상품 : 국내외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품, 금융상품 거래로 인한 소득 등

💰양도소득세 세율

양도소득세 세율은 보유 기간과 자산의 종류에 따라 다르게 적용돼요.

일반적인 부동산의 경우, 1년 미만 보유라면 50%, 1년 이상 2년 미만 보유 40%, 2년 이상 보유 6~45%의 세율이 적용됩니다.

조정대상지역 내 다주택자인 경우 최고 75%까지 중과될 수도 있으므로 주의해야 해요.

과세표준	세율	누진공제
1,400만 원 이하	6%	–
1,400만 원 초과 ~ 5,000만 원 이하	15%	126만 원
5,000만 원 초과 ~ 8,800만 원 이하	24%	576만원
8,800만 원 초과 ~ 1억 5,000만 원 이하	35%	1,544만원
1억 5,000만 원 초과 ~ 3억 원 이하	38%	1,994만원
3억 원 초과 ~ 5억 원 이하	40%	2,594만원
5억 원 초과 ~ 10억 원 이하	42%	3,594만원
10억 원 초과	45%	6,594만원

2025 양도소득세 세율

🗓️ 양도소득세 신고기한

부동산을 양도했다면 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고 및 납부를 진행해야 해요.

예정신고를 못했다면 확정신고를 할 수 있으며, 양도일이 속한 연도의 다음연도 5.1~31일까지 신고해야 해요.

양도소득세 신고기한을 지키지 못하면 가산세가 붙기 때문에 반드시 신고기한을 엄수하는 것이 좋습니다.

🚨참고로 양도소득세는 분할납부를할 수 있는데요.

납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우, 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월에 나누어 낼 수 있어요.

구분	분납가능한 세액
납부할 세액이 2천만 원 이하	1천만 원 초과하는 금액
납부할 세액이 2천만 원 초과	납부할 세액의 1/2 이하의 금액

양도소득세 분할 납부

양도소득세 절세방법 5가지

1. 양도소득세 비과세 혜택 활용하기

비과세 혜택은 요건을 충족하면 세금을 내지 않아도 되는 경우에요. 비과세 혜택은 1세대 1주택, 일시적 2주택 비과세 등 다양한 조건에서 받을 수 있습니다.

① 1세대 1주택 비과세 요건

1세대 1주택 : 거주자 및 이혼하지 않은 배우자와 같이 거주하며, 양도당시 1세대가 보유하고 있는 주택수가 1채
🚨 2주택 이상이라도 일시적 2주택, 상속주택, 농어촌 주택 등 법률이 정한 경우 비과세 가능
주택여부 : 양도하는 건물이 주거용으로 사용하는 주택에 해당해야 함
보유요건 : 양도 주택을 2년 이상 보유해야 함 (조정대상지역 내 9억 초과 주택은 2년 거주, 질병 등 치료 및 요양 목적으로 양도하는 경우 1년 거주)
실제 거래 금액이 12억 이하인 경우 비과세이며, 12억 초과분에 대해 세금 부과
🚨2021년 12월 7일 이전에 양도한 부동산은 9억 원

② 일시적 2주택 비과세 요건

일시적 2주택 비과세는 새로운 집을 사고 기존 집을 일정 기간 내에 팔면, 양도세를 내지 않아도 되는 혜택이에요. 요건은 다음과 같습니다.

새 부동산 구매 후 일정 기간 내 기존 집을 매도해야 함
- 조정대상지역 : 2년 내 매도
- 비조정대상지역 : 3년 내 매도
기존 주택이 1세대 1주택 비과세 요건(보유 2년 등)을 충족해야 함
신규 주택을 산 후 실거주 요건이 필요한 경우도 있음

👉 예를 들어, 현재 A아파트(1주택)을 보유 중인데, B아파트를 새로 구매했어요. B아파트를 산 후 2년 내에 A 아파트를 팖녀 A아파트는 비과세 혜택을 받을 수 있어요.

단, A아파트가 조정대상지역에 있다면, 2년 거주 요건을 채워야 비과세가 적용될 수 있어요.

③ 기타 비과세 요건

① 조합원 입주권 교환 시 비과세 : 재건축 및 재개발로 인해 조합원 입주권을 받고 최종적으로 1주택만 남는 경우 혜택을 받을 수 있어요.

② 생애 최초 주택 양도 시 일부 비과세 : 생애 최초 주택이 일정 기준 충족시 양도세가 감면 돼요.

③ 8년 이상 자경 농지 양도 시 비과세 : 농사를 직접 경영한 농지 양도 시 비과세 혜택을 받을 수 있어요.

2. 장기보유특별공제 활용하기

장기보유특별공제는 부동산 보유기간에 따라 양도소득세를 공제해주는 제도입니다. 조건에 따라 최대 80%까지 공제받을 수 있기 때문에 반드시 챙겨야 할 항목 중 하나입니다.

✅ 장기보유특별공제 요건

등기된 건물이나 토지를 3년 이상 보유하면 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있으며, 조정대상지역 다주택자는 공제가 불가해요.

✅ 장기보유특별공제 공제율

1세대 1주택자의 경우, 3년만 보유하고 있어도 최대 24%까지 공제받을 수 있으며, 10년 이상 보유하면 80%까지 공제받을 수 있어요.

상황에 맞게 잘 살펴보세요!

3. 양도세율 낮을 때 매도하기

부동산 세율은 항상 바뀔 수 있기 때문에 정책 변화를 잘 살펴야 해요.

정부가 세제 개편을 하면 양도세율도 조정될 수 있는데요. 세율이 낮아질 가능성이 있을 때는 매도를 미루는 것도 좋은 전략이에요.

✅ 양도소득세 기본 세율 (2025기준)

12~45% (소득구간별 차등 적용)
단기 보유 (1년 미만 : 70%, 2년 미만: 60%)는 세율이 매우 높아요.

단기 보유는 세율이 높으니 최대한 피하며, 세율 변화를 주기적으로 체크하는 것이 좋아요.

4. 증여 활용하기

가족에게 증여하는 것도 하나의 절세 방법이에요. 특히, 부동산 가격이 많이 올라서 양도소득세가 너무 많이 나올 경우, 증여를 하면 장기적으로 세금 부담을 줄일 수 있어요.

✅ 부담부증여 활용

부담부증여는 대출이 있는 부동산을 가족에게 줄 때, 대출(채무)까지 같이 넘기는 방식이에요.

대출이 있는 부동산을 증여하면 채무 부분은 양도소득세가 과세 되며, 나머지 부분은 증여세가 부과돼요.

즉, 세금을 나눠서 내기 때문에 부담을 줄일 수 있는 거죠.

📌예시📌

💡10년 전 3억 에 산 아파트 (현재 6억 원), 대출 1억 남은 상태

✅ 부담부증여 시
– 대출 1억 ▶ 양도세 부과 (양도차익 1억)
– 나머지 5억 ▶ 증여세 부과 (배우자 증여 시 6억까지 비과세)

✔️ 그냥 팔 때보다 양도세 감소, 증여세 부담 조절 가능
✔️ 특히, 배우자 증여시 6억까지 비과세로 절세 효과 극대화
✔️ 단, 부담부증여 5년 내 부동산 팔 경우 증여세 추징하므로 신중한 계획이 필요!
👉 따라서 가장 중요한 건 양도세와 증여세를 비교한 후 본인에게 유리한 방법을 선택하는 거에요!

5. 필요경비 최대한 인정받기

양도소득세는 판매가에서 필요경비를 뺀 금액에 대해 부과돼요.

필요경비를 많이 인정받을수록 세금을 줄일 수 있기 때문에 필요경비로 인정받을 수 있는 항목들을 최대한 챙기는 것이 좋아요.

이때, 지출분에 대한 계약서나 영수증 등 증빙서류는 반드시 챙겨야 해요.

✅필요 경비 인정 항목

구분	인정되는 항목
취득시 비용	취득세, 법무사 비용, 취득중개수수료, 컨설팅 비용, 매수자 부담 양도소득세
양도시 비용	세무사 양도소득세 신고 수수료, 양도중개수수료
수리시 비용	건물 난방시설 교체 및 공사비, 발코니 샤시, 방 확장 등 내부 시설 개량 공사비 등

부동산 필요경비 인정 항목