최근 서울의 아파트 평균 가격이 15억, 일부 소형 주택도 평균 10억 원을 넘어서고 있습니다.
이처럼 집값이 지속적으로 높아지고, 전세 가격도 평균 6억 원대에 육박하면서 무주택자가 집을 구하는 것은 거의 불가능하게 된 상황인데요.
이런 여건에서 무주택자 주택구입자금 대출은 오히려 금리 부담을 낮추고 내 집 마련의 실질적인 기회를 마련하는 금융수단이 될 수 있습니다.
아래는 무주택자가 실제로 가장 많이 활용하는 대표적인 3가지 무주택자 주택구입 자금 대출입니다.
글이 너무 길어져 2편으로 나누었으며,
이번 포스팅에서는 주택 구입 시 대출 / 무주택자 우대 대출 혜택에 대하여 다루게 됩니다.
전세/월세 관련 대출은 다음 글을 확인하세요 !
주택구입 자금 대출
1. 디딤돌 대출(주택도시기금)
디딤돌 대출은 무주택 세대가 처음 집을 살 때 국가가 낮은 금리로 지원하는 가장 기본적인 주택구입 정책대출입니다.
무주택자 장점
- 금리 : 시중은행 주담대 (4.5~5.5%)보다 1.5~2%p저렴
- 한도 : 신혼/2자녀의 경우 최대 4억 원으로 상당한 규모의 주택까지 구입 가능
- LTV 우대 : 생애최초, 신혼은 80%까지 우대하며, 자기자금 부담이 20%수준으로 매우 낮은 편
디딤돌 대출 조건
| 항목 | 일반가구 | 생애최초 | 신혼부부 2자녀 |
|---|---|---|---|
| 소득 기준 | 연 6천만 원 이하 | 연 7천만 원 이하 | 연 8.5천만 원 이하 |
| 주택 가격 | 5억 원 이하 | 5억 원 이하 | 6억 원 이하 |
| 대출 한도 | 최대 2.5억 원 | 최대 3억 원 | 최대 4억 원 |
| LTV | 70% | 80% | 80% |
| 금리 범위 | 연 2.85~4.15% | 연 2.85~4.15% | 연 2.85~4.15% |
| 소득별 우대금리 | 연소득 - 2천만 원 이하 : -1.0%Pp - 2~4천만 원 : -0.5%p | 추가 -0.2%p 우대 | 추가 -0.2%p 우대 자녀별 최대 -0.7%p |
추천대상
- 소득 5천만 원 이하 + 생애최초 + 주택가격 3억 원대
주의사항
- DSR 강화 : 2025년 7월부터 스트레스 DSR 적용으로, 금리 3% 가정으로 계산되어 실제 대출 가능액이 줄어들 수 있습니다.
- 규제지역 문제 : 서울 전역, 과천, 분당 등은 LTV 40%가 적용되어 디딤돌 조건을 충족해도 한도가 급감할 수 있습니다.
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2. 보금자리론
보금자리론은 한국주택금융공사에서 받을 수 있는 정책대출 상품으로, 금리가 처음부터 끝까지 고정되는 장기 모기지 상품입니다.
금리 변동이 걱정되는 분들에게 [안정성]을 최우선으로 둔 대출이죠.
무주택자 장점
- 고정금리 안정성 : 50년 동안 금리 변동이 없으므로 장기적 상환 계획 수립이 용이
- 우대금리 : 조건 충족 시 3% 초반까지 내려가는 낮은 고정금리
- 분할상환 : 월 이자 + 원금을 함께 상환하므로 원리금 부담이 균등
- 전세사기 피해자는 최대 1.0%p까지 우대 적용
보금자리론 조건
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 주택가격 | - 수도권 5억 원 이하 - 비수도권 4.5억 원 이하 |
| 소득 기준 | - 단독 6천만 원 이하 - 부부합산 8.5천만 원 이하 |
| 자산 기준 | 순자산 3.61억 원 이하 |
| 대출 한도 | 최대 3.6억 원 (주택가격 x LTV) |
| LTV | - 일반 70% - 생애최초 80% |
| DTI | 60% 이내 |
보금자리론 이자는?
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 기본금리 (26.1.1 기준) | 연 3.65%(10년) ~ 3.95%(50년) |
| 우대금리 대상 | -저소득 청년 - 신혼 - 사회적 배려층 (장애인, 한부모) - 전세사기 피해자 ( 모두 최대 -1.0%p) |
| 우대금리 적용 후 | 연 2.9%(10년) ~ 3.2% (50년) |
| 주택가격 | 일반적으로 5억 원대 이상 |
| 특징 | - 고정금리로 금리 인상 리스크 X - 최장 50년 만기 |
주의사항
- 기본금리 자체가 3.9%이상으로 낮지는 않은 편
- 우대금리를 받아야만 일반 은행 주담대 수준으로 내려옴
- 일반적으로 주택 가격이 5억원대 이상일 때 활용되며, 저가 주택은 디딤돌 대출을 우선으로 권고 !
추천대상
- 신혼부부 또는 저소득 청년 + 주택가격 5억 원대
3. 신생아 특례 구입자금대출
신생아 특례대출은 출산 장려 정책의 핵심 금융 상품으로, 조건만 잘 맞으면 현존하는 주택대출 중 가장 강력한 혜택을 받으실 수 있습니다.
무주택자 장점
- 금리 : 1%대의 초저금리
- 소득 완화 : 부부 소득 2.5억 원까지 확대되어 대도시 및 전문직, 임원급 혜택도 가능 !
- 한도 : 최대 4억 원으로 부부 자기자금 합산 시 고가 지역의 전평대 주택 구입 가능
- 1주택자 대환 : 기존 1주택자도 신생아 출산 후 더 낮은 금리로 재무 구조조정 가능
신생아 특례대출 조건
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 대상 | 2년 이내 출산 가구 |
| 소득 기준 | 부부합산 2.5억 원 이하 (한시 완화 2026) |
| 자산 기준 | 순자산 5.1억 원 이하 |
| 주택 가격 | 9억 원 이하 ( 전용면적 85㎡ 이하) |
| 대출 한도 | 최대 4억 원 |
| 금리 | 연 1.8%~ 4.5%대 초반 (소득별 차등) |
| 특징 | 1주택자도 더 낮은 금리로 대환(갈아타기) 가능 |
소득별 금리 예상
- 부부 소득 8.5천만 원 이하 : 연 1.6~2.7%
- 부부 소득 1.3억 원 이하 : 연 2.7~ 3.3%
- 부부 소득 2.5억 원 이하 : 연 3%대 중반
추천대상
- 출산 예정 또는 2년 내 출산한 부부 + 소득 8.5천만 원 이하 + 4억 원대 내 주택 구입자
결론
핵심만 정리해 드리겠습니다.
- 소득이 낮고 생애최초라면 디딤돌 대출을 우선으로 검토하시고
- 주택 가격이 높고 장기 안정성이 중요하다면 보금자리론으로 금리 변동 리스크를 관리하세요.
- 출산(예정) 가구라면 역시 신생아 특례 대출은 현재 기준으로 최상의 혜택을 받으실 수 있을 거라 생각합니다.
결국 주택 대출은 얼마까지 빌릴 수 있느냐보다 감당 가능한 범위에서 얼마나 안정적으로 빌리느냐가 더 중요하다는 생각이 드는데요.
대출 한도가 최대라고 해서 판단의 기준이 되면 안되며, 금리 구조와 상환 기간, 향후 생활 변화까지 함께 고려해야 합니다.
이 글이 각 정책대출 방향성을 조금이라도 정리하는 데 도움이 되셨길 바라며, 주택 구입과 대출은 누구에게나 큰 결정인 만큼, 충분히 비교하고 이해한 뒤 본인에게 가장 부담이 덜한 선택을 하시기 바랍니다 !
