🎈부동산 계약을 할 때 가장 신경써야 할 것은 내 보증금을 지키는 것입니다. 하지만 부동산 계약이 처음이거나 오랜만에 하는 경우 용어가 헷갈릴 수 있지요. 이럴 경우, 눈뜨고 보증금을 모두 잃을 수 있습니다.
이번 콘텐츠에서는 보증금을 지킬 수 있는 필수 부동산 용어 8가지를 정리했습니다.
🚨내 보증금 지키는 글🚨
● 전세사기 유형별 피해사례와 예방법 6가지
● 전세계약 단계별 체크리스트 5가지
● 전세사기 특별법 피해자 조건/ 지원내용
1. 대항력
정 의
■ 대항력은 임차인이 해당 부동산(주택, 아파트 등)을 계속해서 사용할 수 있다는 것을 주장할 수 있는 법률적인 권리입니다.
■ 즉, 내가 이 집을 계속 사용(거주)할 수 있다고 주장할 수 있는 권리입니다.
핵심 설명
■ 전세 사기 등 부동산 문제가 발생했을 때, 대항력을 갖추지 않으면 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 따라서 부동산 계약 시 대항력을 갖추는 것이 가장 중요합니다. 이렇게 하면 문제가 생겼을 때 피해금액을 보상받을 수 있습니다.
■ 대항력 효이 발생하려면 전입신고, 실제 거주 2가지조건을 만족해야 합니다. 전입신고를 마쳤다면 전입신고를 한 다음날 0시부터 대항력 효력이 발생합니다.
2. 전입신고
정 의
■ 새로운 지역으로 이사했을 때 시 ·군 ·구에 이사했다는 사실을 신고하여 주민등록 내용을 정정하는 것을 말합니다.
핵심 설명
■ 전입신고는 이사 당일날 바로 신청하는 것이 가장 좋습니다. 전입신고 다음날 0시부터 대항력 효력이발생하기때문입니다.
예를 들어,
■ 주민등록법에 따라 이사 후 14일 이내에 전입신고를 해야 하며, 주변 동사무소에 방문하거나 정부24 홈페이지에서 하실 수 있습니다.
3. 확정일자
정 의
■ 확정일자는 대항력을 갖게 하기 위해 임대차계약 체결일자를 법원이나 동사무소에서 확인해 주는 날짜입니다.
■ 법원이나 관할 동사무소에서 임대차계약 체결날짜를 확인해 주기 위해 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 이 날짜를 확정일자라고 합니다.
■ 전입신고와 더불어 대항력의 요건이므로 반드시 해야 할 사항입니다.
핵심 설명
■ 대항력 확보를 위해 전입신고와 함께 확정일자도 계약서 작성 당일 바로 신청하는 것이 좋습니다.
■ 전입신고와 같이 주변 주민센터에 방문하거나 인터넷등기소에서 신청할 수 있습니다.
※ 보증금을 증액하여 재계약하는 경우, 재계약시 확정일자를 추가로 받아야 증액 보증금을 보호받을 수 있습니다.
4. 소액임차인 최우선변제권
정 의
■ 임차인이 거주하는 주택이 경매나 공매로 넘어간 경우, 확정일자가 늦어 선순위로 변제받지 못해도 보증금 중 일정금액을 최우선으로 변제받을 권리를 말합니다.
핵심 설명
■ 소액임차인 최우선변제를 받기 위해서는 4가지 조건을 만족해야 합니다.
① 실제로 거주할 것
② 경매 기입등기 이전에 대항력을 갖출 것
③ 보증금 범위가 소액보증금 범위에 해당할 것
④ 배당요구 종기일 내에 배당신청을 끝내야 하며, 종기일까지 대항력 요건을 유지할 것
■ 즉, 확정일자와 상관없이 대항력을 갖추고 지역별로 정해진 기준에 따라 소액임차인 여부와 최우선변제금 금액이 결정됩니다.
※ 지역별 소액임차인 기준과 최우선변제금 금액은 아래 글을 참고하시기 바랍니다.
5. 우선변제권
정 의
■ 임차인이 거주하는 주택이 경매나 공매로 넘어간 경우 (보증금을 잃을 위험이 있을 때) 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 법적인 권리를 말합니다.
핵심 설명
■ 우선변제권은 대항력(전입신고+실제 거주)과 확정일자를 갖추면 부여받을 수 있습니다.
6. 임차권등기
정 의
■ 임차권등기는 임대차 계약이 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 등기부등본에 미반환된 보증금 채권이 있다는 사실을 명시하는 제도입니다.
■ 임차인이 보증금을 받지 못하고 주택을 비워줄 경우, 우선변제권을 상실하게 되기 때문에 우선변제권을 유지한채로 자유롭게 이사갈 수 있도록 마련한 제도입니다.
■ 임차권등기를 설정하고 이사를 갔다면 임차인의 대항력이 계속 유지됩니다.
핵심 설명
■ 임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금 전액을 반드시 반환해 주어야 합니다.
■ “새로운 세입자가 구해지면 보증금을 돌려주겠다”고 말하는 것은 법적인 근거가 전혀 없으므로 임차권등기명령이나 전세보증금반환소송을 진행해야 합니다.
■ 임대차 계약이 종료되면 임차권 등기를 신청할 수 있습니다. 이때, 임대차 종료를 입증할 수 있는 자료가 반드시 있어야 하며, 없다면 해지통보 등을 통해 임차권 등기 절차를 진행합니다.
■ 임차권등기 신청은 관할 법원에 방문하거나 민원안내시스템을 통해 신청할 수 있습니다.
7. 갑구
정 의
■ 갑구는 계약하려는 부동산의 등기부등본을 열람하면 볼 수 있는 정보입니다. 해당 소유권과 관련된 정보가 기재되어 있어 아주 중요한 내용입니다.
■ 쉽게 말해, 해당 부동산을 소유하고 있는 사람(임대인)에 대한 정보와 해당 부동산에 압류 등 소유권이 제한되어 있는지 여부를 볼 수 있습니다. 내 보증금과 아주 밀접한 관계를 가진 사항이지요.
핵심 설명
■ 갑구에는 다음과 같은 내용들을 확인할 수 있습니다.
① 소유권 정보
✅ 해당 부동산 소유자 과거이력
✅ 현재 부동산 소유자
✅ 소유권, 가등기, 가처분, 가압류, 압류, 경매신청 등
② 등기목적
✅ 어떤 목적으로 등기(보존등기, 이전등기)가 되었는지
✅ 등기의 원인(상속, 매매 등) 확인 가능
■ 등기부등본 갑구 내용을 확인했을 때 압류나 가압류, 신탁 등의 내용이 포함되어 있다면 계약을 잠시 미루고 전문가와 상의하는 것이 좋습니다.
8. 을구
정 의
■ 을구는 소유권 외의 권리사항을 기재하는 부분입니다.
■ 이미 전세권을 가지고 있는 사람이 있는지부터 임대인이 해당 부동산을 담보로 많은 빚을 졌는지 여부를 알 수 있습니다. 역시 내 보증금과 매우 밀접하게 관련이 있습니다.
핵심 설명
■ 을구에는 다음과 같은 내용이 포함되어 있습니다.
① 저당권
– 해당 부동산에 저당이 설정되어 있는지 확인할 수 있습니다. 임대인이 은행에서 집을 담보로 돈을 빌렸다면 을구에 저당권 기록이 남습니다.
② 전세권
– 건물에 전세권이 설정되어 있는지도 확인할 수 있습니다.
– 전세권이 설정되어 있다면 다른 사람과 전세권이 겹쳐 이중 전세권 문제가 발생하여 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.
– 또한, 전세금 반환이 불확실해집니다.
