🎈 주택청약은 크게 국민주택 민영주택 2가지에 할 수 있습니다.
국민주택은 LH, SH 등 공공기관이 공급하는 것이고, 민영주택은 자이, 힐스테이트 같은 브랜드가 있는 민간 건설사가 공급하는 아파트입니다.
국민주택은 공공기관이 공급하는 만큼 비교적 저렴한 가격에 분양받을 수 있으며, 민영주택은 분양가는 비싸지만 가점제와 추첨제가 섞여 있어 2030도 당첨 기회가 있다는 장점이 있죠.
이 외 청약에 필요한 국민주택 민영주택 차이와 상황별 어디에 청약해야 유리한지 살펴보겠습니다.
국민주택 민영주택 차이
주택 종류에 따라 신청 자격과 당첨자 선정 방식이 다르기 때문에 주택 종류는 반드시 알아야 합니다.
국민주택이란
국민주택이란 LH, SH와 같은 공공기관이 공공택지 위에 건설하고 공급하는 주택입니다. 흔히 공공주택이라고도 합니다.
LH 등에서 대규모 도시계획 아래 조성되기 때문에 교통, 학군, 생활인프라가 잘 갖춰져 있으며, ‘분양가 상한제‘ 덕분에 주변 시세보다 훨씬 저렴하게 분양받을 수 있습니다.
참고로 분양가 상한제로 2024년에는 서울 아파트 경쟁률이 113대 1로 청약 역사상 2번째로 높은 경쟁률을 보였다고 합니다.
최근에는 ‘지분적립형’, ‘이익공유형’ 등 다양한 방식의 공공분양이 생기고, 2030세대를 위한 신혼희망타운이나 나눔형 주택도 활발하게 공급되고 있어 사회초년생과 신혼부부에게 큰 기회가 될 수 있습니다.
민영주택이란
민영주택이란 민간 건설사 (삼성물산, GS건설 등)가 정부 지원없이 자체 자금으로 지어 분양하는 아파트입니다.
힐스테이트나 푸르지오, 자이, 레미안같은 브랜드 아파트가 다 민영주택입니다.
이처럼 민영주택은 브랜드 가치가 있으며 내부 마감재, 커뮤니티 시설 등이 뛰어나 인기가 많습니다. 공공택지나 민간택지 모두에 공급될 수 있으며, 수도권에 가까울수록 높은 청약 경쟁률을 보입니다.
국민주택 민영주택 차이
국민주택 민영주택 차이는 분양가부터 청약할 수 있는 소득, 자산 기준, 우선 공급 조건이 모두 다릅니다.
| 구분 | 국민주택 | 민영주택 |
|---|---|---|
| 면적 | 85㎡(약 25.7평)이하 | 85㎡(약 25.7평) 초과 |
| 건설 주체 | 공공기관 (LH, SH 등) | 민간 건설사 |
| 분양가 | 저렴 (분양가 상한제 적용) | 상대적으로 높음 |
| 당첨방식 | 100%가점제 | 가점제 + 추첨제 |
| 청약통장 | 청약저축, 종합저축 | 예금, 부금, 종합저축 |
| 소득/자산기준 | 전면 적용 | 일부 특별공급에만 적용 |
| 우선 공급 조건 | 무주택 세대 | 무주택자 우선, 일부 유주택자도 가능 |
1. 면적
✅ 국민주택은 전용면적 85㎡(약 25.7평)이하의 중소형 주택이 중심이며, 대부분 실속형 단지입니다.
읍 · 면 지역에서는 전용면적 100㎡이하 (약 30.25평)까지 허용됩니다.
✅ 민영주택은 전용면적 85㎡(약 25.7평)을 초과하는 주택으로 사실상 면적 제한이 없습니다. 전용 59㎡(약 17.8평)부터 시작해 84㎡(약 25.4평), 101㎡(약 30.6평), 135㎡(약 40.8평) 등 중대형 평형까지 다양하게 공급됩니다.
따라서 대가족이나 넓은 평형을 선호하는 수요자 등이 많이 청약하기도 합니다.
2. 분양가 기준과 자금 계획
✅ 국민주택은 분양가상한제가 의무 적용되므로 분양가가 시세 대비 낮게 책정됩니다.
예를 들어, 인근 시세가 8억 원인 아파트도 국민주택으로 공급되면 4~5억 원 수준에 분양됩니다. 택지비 + 건축비 산정 방식으로 분양가가 결정되며, 시세차익이 크기 때문에 청약 경쟁이 치열합니다.
✅ 민영주택은 일반적으로 자율 분양가 체계이며. 수도권 투기과열지구 등 일부 지역에서만 제한적으로 분양가상한제를 적용합니다. 따라서 분양가가 보통 시장 시세와 비슷해 자금 부담이 상대적으로 큽니다.
따라서 중도금, 잔금 대출 조건, LTV(주택담보대출비율) 등을 면밀히 검토해야 합니다.
3. 당첨방식
✅ 국민주택은 100% 가점제로 당첨자를 선정합니다.
무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 등의 항목을 점수화하여 높은 순서대로 당첨됩니다. 특히, 무주택 기간이 길고, 자녀가 많으며, 통장을 오래 유지한 사람에게 유리합니다.
실수요자 우선 공급이기 때문에 점수가 낮다면 사실상 당첨은 어렵다고 볼 수 있습니다.
✅ 민영주택은 가점제와 추첨제를 병행합니다.
일반공급 물량의 일정 비율을 가점제로 적용하여 높은 순으로 당첨자 선정 후 나머지 물량을 추첨하는 방식입니다.
- 투기과열지구에서는 전용 85㎡ 이하 주택의 경우 75% 가점제 + 25% 추첨제
- 청약과열지역이 아닌 경우에 60% 가점제 + 40% 추첨제
이런 구조로 인해 가점이 낮은 청년 · 신혼부부도 추첨제로 당첨될 수 있는 기회가 있습니다. 특히, 신혼부부라면 생애최초 특별공급과 더불어 민영주택의 추첨제도 적극 노려볼 만합니다.
4. 청약통장 종류
✅ 국민주택은 청약저축, 주택청약종합저축, 청년주택드림 청약통장 가입자만 청약할 수 있습니다.
통장 납입횟수와 납입금 누적액이 중요하며, 가점제 방식이기 때문에 장기간 꾸준히 납입할수록 더 높은 점수를 받을 수 있습니다.
✅ 민영주택 청약은 청약예금, 청약부금, 주택청약종합저축, 청년주택드림 청약통장 모두 가능합니다. 이때 예치금이 핵심인데요.
예를 들어, 서울에서 전용 면적 85㎡ 이하 아파트에 청약하려면 예치금으로 최소 300만 원 이상이 있어야 1순위 자격을 갖출 수 있습니다.
*2015년 9월 1일부터 청약예금, 부금, 적금 신규가입 불가 ▶ 주택청약종합저축 신규 가입 가능
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5. 소득 및 자산 기준 적용 범위
✅국민주택은 일반공급과 특별공급 모두에서 소득·자산 기준이 적용되는 경우가 많습니다.
예를 들어, 전용면적 60㎡이하 국민주택 일반공급 신청 시에도 평균소득 100%이하(맞벌이 120%)를 충족해야 하며, 자산 기준도 함께 고려합니다.
- 국민주택 자산 기준 : 부동산 가액 + 자동차 가액
*참고로 2025년부터 공공주택에 한하여 맞벌이 세대 소득 기준이 200%로 완화되었습니다. (2025년 청약제도 개편 내용 2번 참고)
✅ 민영주택은 일반공급에는 소득 및 자산 기준이 적용되지 않으며, 특별공급 중 일부 유형(신혼부부, 생애최초 등) 에만 소득 및 자산 기준이 적용됩니다.
- 민영주택(신혼부부, 생애최초) 자산 기준 : 부동산 가액
따라서 맞벌이 고소득 가구나 자산이 많은 무주택자에게는 민영주택 일반공급이 유일한 출구일 수 있습니다.
5. 우선 공급 대상
✅ 국민주택은 ‘무주택 세대’ 전체를 대상으로 공급하며, 신청자뿐 아니라 배우자와 세대원 모두가 무주택 상태여야 합니다. 또한 청약 가점제 방식은 주로 세대주를 중심으로 평가되기 때문에 청약 전에 가족 구성과 세대분리 여부를 전략적으로 검토해야 합니다.
✅ 민영주택은 무주택자에게 우선권을 주되, 일부 유주택자도 청약이 가능합니다.
특히 규제지역이 아닌 곳에서는 유주택자도 1순위 청약이 가능합니다. 추첨제 물량 중 일부가 유주택자에게도 기회가 돌아가기 때문입니다.
국민주택 민영주택 상황별 청약 전략 4가지
1. 가점이 높다면 국민주택을 노리기
국민주택은 100% 가점제로 당첨자를 선정하기 때문에, 경쟁률이 높더라도 가점이 높다면 실질적인 당첨 가능성이 큽니다.
무주택 기간이 10년 이상이고, 자녀가 2명 이상이며, 청약통장을 10년 이상 유지해온 사람은 청약 가점이 60점 이상일 가능성이 높습니다. 가점이 높은 사람은 국민주택 일반공급이 매우 유리합니다.
📌 추천 유형 : 수도권 3기 신도시 공공분양, 서울 공공분양 특별공급(생애최초 포함)
2. 소득이 낮고 특별공급 대상자면 국민주택 노리기
신혼부부, 다자녀 가구, 생애최초 주택 구입자 등은 국민주택 특별공급을 적극적으로 공략하는 것이 좋습니다.
특히, 국민주택 특별공급은 전체 물량의 약 60% 이상이 배정되기 때문에, 자격만 되면 일반공급보다 당첨 확률이 훨씬 높습니다.
단, 국민주택은 특별공급이라도 소득 및 자산 기준을 엄격하게 적용합니다. 도시근로자는 월평균 소득의 100~130% 이하(가구 구성에 따라 다름), 자산(부동산, 자동차 등) 합계 3억 원 이하 등 조건을 반드시 충족해야 합니다.
📌추천 유형 : 신혼희망타운, 공공분양 생애최초 특별공급, 다자녀 국민주택
3. 가점 낮고, 자산이 많다면 민영주택 추첨제
청년층, 사회초년생, 고소득 맞벌이 부부처럼 가점이 30점 미만인 경우 국민주택 당첨은 사실상 어렵습니다. 이 경우, 민영주택의 일반공급 중 추첨제 물량을 공략하는 것이 가장 유리한 전략입니다.
민영주택은 투기과열지구에서도 25% 추첨제 물량이 있으며, 비규제지역은 최대 40%까지 추첨제로 배정됩니다. 특히 전용 면적 85㎡ 초과 평형은 일반공급 전체가 추첨제이기 때문에 가점이 낮더라도 실질적인 당첨 가능성이 있습니다.
💡Tip : 추첨제는 1주택자도 신청 가능하며, 무주택자에게 75% 우선 공급됩니다.
📌 추천 유형 : 비규제지역 민영주택, 서울 강북권 민영 중소형 아파트, 85㎡초과 물량
4. 브랜드 아파트, 대단지 선호한다면 민영주택
전용 101㎡ 이상의 넓은 평형이나 커뮤니티 시설, 학군, 브랜드 가치 등을 중요하게 생각하면 민영주택에 청약하는 것이 좋습니다.
국민주택은 전용 85㎡이하로 제한되어 있으며, 넓은 평형을 공급받을 수 있는 구조 자체가 없기 때문입니다.
또한, 민영주택은 브랜드 아파트로 공급되는 경우가 많아 분양 이후 시세 상승률도 국민주택보다 좋은 편이라 재판매 시점에서도 유리합니다.
따라서 청약 당첨만 되면 자산 형성에 큰 도움이 되기 때문에 자산 증식 목적으로 청약하는 사람도 많습니다.
📌 추천 유형 : 강남권, 판교, 마곡 등 고급 브랜드 아파트, 대단지 신축
