[전세 월세] 부동산 등기부등본 보는 법 2025

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📌 부동산 계약에서 가장 걱정되는 것은 보증금을 돌려받을 수 있을지 여부입니다. 사기범이 공인중개사와 공모한 전세사기 사례도 적지 않아 등기부등본을 설명해줘도 뭔가 찝찝하지요.

사실 등기부등본은 세 부분으로 구성되어 있어 몇 가지만 살펴보시면 됩니다. 전혀 어렵지 않지만 부동산이라는게 전문 분야라고 생각하기 때문에 어렵게 느껴지시는 거지요.

이번 월세 전세 등기부등본 보는 법 콘텐츠는 풍부한 실제 등기부등본 사진과 핵심내용을 목록화하여 초등학생도 이해할 수 있도록 쉽게 설명했습니다.

등기부를 옆에 두고 한 장 한 장 넘기며 함께 체크해 봅시다!

등기부등본(등기사항전부증명서)란?

부동산의 이력서

■ 등기부등본은 부동산의 과거 이력을 모두 보여주는 이력서입니다.

이 집의 소유주는 언제 어떤 이유로 바뀌었는지부터 계약이 끝났음에도 누군가에게 보증금을 돌려주지 않은 적이 있는지, 현재 압류위험은 없는지 등을 알아볼 수 있습니다.

따라서 내 보증금을 돌려받을 수 있는지를 확인하기 위해서 꼭 확인해야 하는 문서인 것이지요.

🚨 부동산 계약을 앞두고 계신가요? 계약 단계별 체크리스트만 잘 확인해도 전세사기 확률을 크게 낮출 수 있습니다.

① 집고를 때 ② 계약서 작성 ③ 계약 체결 후 ④ 잔금 지급할 때 ⑤ 이사 후 5단계로 나누어 단계별로 무엇을 확인해야 하는지 확인해보세요!

👉 전세계약 단계별 체크리스트 주의사항 5가지

등기부등본 발급

■ 임대차 계약을 하면 중개사가 등기부등본을 떼줍니다. 이때, 중개사에게 ‘말소사항도 포함’하여 출력해달라고 해야 하는데요. * 말소란 현재는 효력이 없다는 뜻입니다.

🚨 그렇다면 왜 말소사항도 포함해야 하느냐!?

등기부등본은 ① 말소사항포함 ② 현재유효사항 2가지로 발급받을 수 있습니다.

현재유효사항으로 뽑을 경우, 이 부동산이 과거에 압류를 당한 적이 있었는지 등 과거 이력은 전혀 볼 수 없습니다. 말소되어 현재 유효하지 않기 때문이지요.

하지만 말소사항을 포함하여 발급하면 과거이력을 모두 살펴볼 수 있습니다.

계약을 피해야 할 부동산 특징 중 하나는 과거에 압류나 근저당권이 반복적으로 기재되었던 것인데요.

집주인에게 재정적인 문제가 있어 집이 경매로 넘어가게 될 수도 있기 때문이죠.

이렇게 부동산의 과거 이력을 알아보기 위해 말소사항을 포함하여 등기부등본을 발급받아야 합니다.

■ 중개사가 등기부를 출력하여 설명해주었다 해도 직접 등기부등본을 발급받아서 살펴보시는 것을 추천드립니다.

살면서 더 큰 계약을 하게 될 때가 분명 있을텐데, 등기부등본의 기본적인 부분을 모르면 중개사나 사기범에게 쉽게 속아 내 억 단위 보증금을 잃을 수 있기 때문입니다.

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등기부등본 보는 법

이제 보증금과 관련된 내용을 핵심적으로 등기부등본 보는 법을 알려드리겠습니다. 집중해서 읽어주세요!

■ 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 3가지로 구성되어 있습니다.

표제부에는 부동산의 기본정보, 갑구에는 소유권에 대한 권리, 을구에는 부동산과 얽힌 채무관계를 알 수 있습니다.

■ 등기부의 빨간 줄이 그어진 내용이 있다면 ‘말소’되었다는 것으로 현재는 어떠한 효력도 없다는 뜻입니다. (아래 사진 참고)

이제 표제부, 갑구, 을구에서 각각 어떤 것을 살펴보아야 하는지 핵심만 알려드리겠습니다.

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표제부 : 기본정보

■ 등기부등본 표제부에는 부동산의 기본정보가 기재되어 있습니다.

우리는 주소, 건물 내역, 대지권 비율, 등기원인 및 기타사항 전유부분 건물내역만 살펴보시면 됩니다.

① 주소 (소재지번)

■ 등기부등본 표제부에 있는 주소와 계약서의 주소가 동일한지 살펴봅니다.

여러분이 101호에 입주하려는데 102호 등기부를 보여줬다면 101호 등기부를 보여달라고 해야 합니다.

② 전유부분 건물내역

■ 등기부의 표제부와 계약서의 전유 건물면적이 일치한지 확인합니다.

③ 건물내역

■ 건물의 용도를 확인합니다.

전세자금이 부족한 사람들은 전세자금대출을 통해 전세자금을 충당하는데요. 건축물의 용도가 근린생활시설이나 문화 및 집회시설 등 주거용이 아니라면 전세자금대출이 어려울 수 있습니다.

④ 대지권 비율

■ 집합건물(아파트, 오피스텔 등)의 소유권자는 건물이 점유하고 있는 토지의 지분을 나눠가지고 있습니다.

이런 공유지분권을 쉽게 대지권이라고 부르지요.

만약 여러분이 계약하려는 부동산 임대인이 대지권 비율이 없다면 주택 가치가 크게 하락할 수 있으니 주의해야 합니다.

⑤ 등기원인 및 기타사항

■ 등기원인 및 기타사항에 ‘별도등기 있음’이 있다면 토지 등기부등본을 확인해 보아야 합니다.

별도등기는 말 그대로 등기가 별도로 존재한다는 뜻인데요.

별도등기는 토지 등기부등본을 떼어 보면 해당 별도등기가 기재된 원인을 알 수 있습니다.

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갑구 : 소유권

■ 부동산에서 소유권은 가장 중요한 요소입니다. 갑구에는 이러한 소유권에 대한 정보가 담겨 있기 때문에 특히 꼼꼼하게 살펴봐야 하지요.

갑구의 [등기목적]을 보면 해당 부동산을 누가 언제 소유하고 있었는지부터 가압류, 가처분, 경매 등 내가 이 부동산을 소유하는데 위협이 되는 요소가 있는지 확인할 수 있습니다.

■ 보통 부동산에 특별한 일이 없었다면 [등기목적]에 ‘소유권보존’과 ‘소유권이전’만 기재되어 있습니다.

① 소유권 보존

건물을 등기한 날짜로 언제부터 해당 부동산이 사용되었는지 알 수 있습니다.

② 소유권 이전

소유권 이전은 말 그대로 소유권이 이전된 내역을 말합니다.

해당란의 가장 밑에 있는 사람이 현재 계약할 임대인이며, 계약서의 소유자와 이름이 동일한지 반드시 확인하셔야 합니다. 위 사진의 경우 전북 소재의 소유자가 거래할 임대인이 됩니다.

③ 갑구에 없어야 하는 항목

🚨가등기/담보가등기

음식점 웨이팅할 때 예약하는 것과 같습니다.

본등기(진짜 등기)를 할 요건이 안될 때 본등기 순위를 가지기 위해 예비로 등기하는 것을 가등기라고 합니다.

가등기의 대표적인 효력은 순위보전적 효력인데요. 가등기 뒤로 어떤 등기가 오더라도 가등기는 순위를 보전할 수 있기 때문에 그 뒤로 설정되는 권리들을 말소시킬 힘이 생깁니다.

따라서 가등기가 있는 경우 어떤 등기를 해도 다 소멸될 수 있으므로 가등기가 있는 부동산은 계약하지 않는 것이 좋습니다.

🚨신탁

부동산 소유권자가 신탁회사에 부동산 소유권을 임시로 넘기고 대출을 받은 것입니다.

갑구에 ‘신탁’이 있다면 소유권자가 신탁회사에 임시로 소유권을 넘긴 상태기 때문에 신탁회사의 동의를 받고 부동산 계약을 진행해야 합니다. 그렇지 않으면 부동산이 경매나 공매로 넘어가 보증금 반환 순위가 뒤로 밀리게 됩니다.

🚨압류/가압류

압류와 가압류는 집주인의 경제상황이 매우 나빠 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다는 것을 의미합니다.

집주인이 돈을 빌렸는데 갚지 못할 경우, 돈을 받아야 할 사람이 ‘돈 대신 이 집으로 대신 받겠다’고 하면 압류/가압류 상태가 됩니다.

역시 압류/가압류가 있다면 계약하지 않는 것이 좋습니다.

🚨경매개시결정

집이 경매되고 있다는 뜻으로 소유권을 가지기 어려운 상황입니다. 경매나 공매로 넘어가면 소유권이 바뀔 수 있으니 주의해야 합니다.

🚨처분금지가처분

해당 부동산이 서로 ‘내거야!’라고 말하며 소유권을 두고 싸우고 있는 상황입니다.

가처분은 소송으로 갈 예정인 물건을 소송이 가기 전 이 부동산을 처분하지 못하게끔 미리 이 재산을 묶어두는 것이지요.

소송결과에 따라 소유권자가 바뀔 수 있으며, 가등기와 마찬가지로 가처분 등기 후에 어떤 등기가 오더라도 모두 말소될 수 있습니다.

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을구 : 채무관계

■ 등기부등본 을구를 보면 이 집이 정말 구매해도 되는 안전한 집인지 판단할 수 있습니다. 을구에는 소유권 이외의 부동산과 관련된 채무관계가 기재되어 있는데요.

[등기목적]에 근저당권, 전세권 등이 있는지 잘 확인해 보셔야 합니다.

만약 근저당권이나 임차권이 있다면 반드시 읽어주세요!

① 근저당권 (✅채권최고액 확인)

근저당권은 이 부동산을 담보로 빚이 있다는 것을 의미합니다.

근저당권은 집주인이 해당 부동산을 담보로 대출을 받았을 때 돈을 빌려준 곳에서 설정한 등기입니다.

대출금을 모두 갚으면 근저당권은 말소되지만 갚지 못할 경우에는 경매로 넘어가게 됩니다. 보증금을 못 받게 될 수 있다는 뜻이지요.

그렇기 때문에 근저당권 비율이 낮거나 없는 집에 들어가려고 하는 것입니다. 그렇다면 근저당권이 있다면 비율이 낮은지 어떻게 알 수 있을까요?

2번만 계산하시면 됩니다.

③ 임차권

■ 임차권이 기재되어 있는지도 살펴보아야 합니다.

위 사진의 ③처럼 ‘임차등기명령’이 있다면 계약이 끝났음에도 기존 세입자에게 보증금을 돌려주지 않았는지를 알 수 있기 때문입니다.

전세사기를 피하는 방법

■ 정말 솔직하게 말하면 사기범들이 작정하고 전세사기를 하려고 하면 막을 수 없습니다.

현행법상 허점이 많을 뿐더러 전세사기 피해자들을 구제해주는 전세사기 특별법이 부실하다는 말도 많기 때문입니다.

관련글 : 전세사기특별법 개정 눈앞…정부 “‘선구제 후회수’는 부적절”

하지만 전세사기확률을 크게 낮추는 방법은 있습니다. 전세계약 단계별로 체크해야 할 사항들만 잘 체크해 주어도 전세사기 확률을 크게 낮출 수 있습니다.


아래 글은 ① 집고를 때 ② 계약서 작성 ③ 계약 체결 후 ④ 잔금 지급할 때 ⑤ 이사 후 무엇을 어떻게 확인해야 하는지 정리한 글입니다. 부동산 계약을 앞두고 있다면 반드시 읽어보시기 바랍니다.

👉전세계약 단계별 체크리스트 주의사항 5가지

마무리

이상 부동산 등기부등본 보는 법이었습니다.

월세 등기부등본 보는 법과 전세 등기부등본 보는 법은 크게 다르지 않으니 잘 참고하시면 되겠습니다~ 😀