[전세사기 ②] 전세계약 단계별 체크리스트 주의사항 5가지

🎈 전세계약 시 무엇을 챙겨야 하는지 모르는 사람이 많습니다. 이번 콘텐츠에서는 전세계약 단계별로 체크리스트와 주의사항을 정리했습니다.

이 글을 통해 여러분은 집을 고를 때부터 이사까지 각 단계에서 어떤 것을 해야 하는지 알 수 있으실 것입니다.

📌전세사기 시리즈📌

1편) 전세사기 유형별 피해사례와 예방법 6가지
3편) 전세사기 특별법 지원내용과 피해자 조건

– 내 보증금 지키는 부동산 필수 용어 8개
– 내 보증금 지키는 등기부등본 발급받기
– 대출이자 확실하게 낮추는 5가지 방법

전세계약 체크리스트

■ 위 사진처럼 부동산 계약은 크게 5단계로 나뉘어집니다. 전세사기 예방을 위해서는 가능하면 집을 고르는 단계에서 가장 조심해야 하는데요. 계약서를 작성하고 가계약금을 입금했는데 계약을 파기한다면 계약금을 모두 돌려받을 수도 없기 때문입니다. 따라서 모든 단계에서 집을 고르는 단계가 가장 중요하다고 할 수 있습니다.

■ 또한, 보증금을 지키기 위해서는 대항력을 갖추는 것이 중요합니다. 대항력은 “내가 이 집을 쓸 권리와 의무가 있다!”는 것을 주장할 수 있는 것입니다. 대항력을 갖기 위해서는 확정일자 부여, 전입신고, 실제로 거주 3가지 조건을 만족해야 합니다.

⚠️한 줄 설명

확정일자는 계약서를 들고 가셔야 부여받을 수 있습니다. 따라서 부동산 임대차 계약 완료 후 계약서를 들고 동사무소에 방문하여 확정일자와 전입신고를 한 번에 완료합니다. 그리고 되도록 당일날 이사하여 대항력(확정일자+전입신고+실거주) 을 갖추시는 것이 좋습니다.

1. 집 고를때

■ 깡통주택은 보증금+대출금의 합이 집값의 80% 이상인 집을 말합니다. 집주인이 어느정도는 집에 투자를 해서 가지고 있어야 무슨 일이 있을 때 빚 상환 등 책임을 회피하지 않습니다. 따라서 여러분이 계약하려는 집의 임대인이 자금 투입을 얼마나 했는지가 중요해요.

■ 만약 자금 투입이 적다면 일이 생겼을 때 빚을 상환하지 않을 확률이 높습니다. 애초에 임대인에게 돈이 없기 때문이죠.

또한, 깡통주택에 전세로 들어가면 경매나 집값 하락 시 보증금을 돌려받지 못할 가능성도 큽니다.

■ 무허가 · 불법건축물은 전입신고를 할 수 없기 때문에 보증금을 보호받을 수 없습니다.

■ 따라서 건축물대장을 열람하여 불법건축물인지의 여부와 건축물 용도에 맞게 사용되고 있는 건물인지 확인합니다.

건축물대장 열람하기 ▼
클릭하시면 건축물대장 열람화면으로 이동합니다.

■ 임대인이 세금을 미납한 경우, 보증금 전액 반환이 어려운 경우가 많습니다.

■ 계약전, 임대인에게 동의를 구하고 국세 및 지방세 완납증명을 요구합니다.

■ 계약을 했다면, 보증금이 1,000만 원이 넘어가는 계약은 임대인의 동의 없이 미납세금을 조회할 수 있습니다. 이 경우, 임대차계약서를 지참하여 주변 세무서나 자치단체 세무부서를 방문하면 됩니다.)

■ 내 전세보증금보다 선순위 채권이나 보증금이 있다면 보증금 전액 반환이 어려울 수 있습니다.

2. 계약서 작성할 때

■ 미등록 중개업소에서 계약을 체결하면 보증금을 반환받을 수 없습니다.

■ 국가공간정보포털에서 공인중개사 등록 여부와 정상영업 여부를 확인합니다.

✅ 2023년 5월부터 징계받은 공인중개사는 징계이력이 남는다고 합니다. 도움이 되는 기사이니 읽어보세요!

▶ 5월부턴 징계이력 두고두고 남는다…’나쁜 중개사’ 행정처분 내역 공개(네이버)

■ 등기사항증명서의 소유자 정보와 신분증이 일치하는지 확인합니다.

■ 대리인과 계약한다면 위임장, 인감증명서를 확인합니다.

■ 주택임대차 표준계약서를 보면, 임대인의 미납 세금 여부 등을 확인할 수 있어 분쟁을 예방할 수 있습니다.
■ 계약서 작성 시 선순위 담보권 설정 금지 등의 특약을 기재하여 계약 관련 분쟁을 예방합니다.

3. 계약체결 후

■ 임대차 신고필증의 접수완료일에 확정일자가 부여되면 보증금 보호 효력이 높아집니다.
■ 따라서 임대차 계약 후 30일 이내에 계약내용을 신고합니다. (부동산거래신고법에 따라 24.06월부터 의무화)

▶ 신고대상 : 보증금 6천만 원 또는 월 차임 30만 원 초과하는 주택 임대차계약
▶ 신고방법 : 주민센터 방문 또는 부동산거래관리시스템 (rtms.molit.go.kr)

4. 잔금 지급할 때

■ 이사갈 방이 비었거나 이전 세입자가 전출갔는지 확인합니다.

■ 계약 후 등기사항증명서를 발급받아 근저당권 설정이나 권리관계 변동이 없는지 확인합니다.
→ 등기사항증명서의 (갑구)에서는 압류, 경매진행, 소유권 변동을 (을구)에서는 근저당권을 확인합니다.

■ 보증금을 입금할 때 임대인 명의 계좌인지 확인하고 입금합니다.

5. 이사 후

■ 일이 발생했을 때 보증금을 반환받을 수 있는 대항력을 갖추기 위한 필수 요건(확정일자+전입신고+실거주)으로 전입신고는 가능하면 빠르게 합니다.

■ 법적으로는 이사 후 14일 이내에 전입신고를 해야 합니다. (주민등록법 11조)
전입신고는 주민센터를 방문하거나 정부24에서 가능합니다.

■ 전세보증금 반환보증은 주택도시보증공사, 한국주택금융공사 등에서 임대차 계약시 임차인이 전세보증금을 반환받도록 책임지는 보증상품입니다.

■ 전세보증금 반환보증 가입하는 방법은 아래 글을 확인하시면 됩니다.