🎈 불법 · 위법건축물인줄 모르고 부동산 계약을 하면 보증금을 모두 잃을 수 있다는 것을 아시나요? 불법건축물은 보증보험에 가입되지 않기 때문인데요. 이러한 불법건축물 여부는 건축물대장으로 알 수 있습니다.
이번 콘텐츠에서는 불법건축물 계약을 방지할 수 있는 건축물대장 보는 법에 대해 알아보겠습니다.
건축물대장이란
■ 건축물대장이란 해당 부동산의 주소, 면적부터 위반건축물 여부, 소유자 현황까지 건축물 기본정보를 파악할 수 있는 문서입니다. 등기부등본과 함께 보증금을 지키기 위해 부동산 계약시 꼭 확인해야 할 문서이지요.
등기부등본은 부동산에 빚이 있는지와 소유권자가 맞는지를 확인할 수 있으며, 건축물대장은 건축물의 주용도와 소유자에 대한 정보를 확인할 수 있습니다.
🚨 건축물대장을 보기에 앞서 등기부등본을 먼저 보고 오는 것이 좋습니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않은 이력이 있는지 등 전세사기를 예방할 수 있는 정보들이 기재되어 때문입니다.
등기부등본을 조회하지 않았다면 등기부등본을 먼저 조회해 보세요.
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건축물대장, 왜 봐야 하지?
■ 건축물대장으로 계약할 부동산이 건축법을 위반한 불법건축물인지 여부를 알 수 있습니다. 불법건축물에 임차인으로 계약할 경우, 보증보험에 가입할 수 없게 되는데요. 이는 계약이 종료되어 집주인에게 보증금을 돌려받지 못해도 법적으로 보호받을 수 없다는 것을 의미합니다.
또한 불법건축물을 매수한 사람 역시 벌금을 내야 하는데 이를 이행강제금이라 하며, 벌금이 최대 수천만 원에 이릅니다. 따라서 이를 방지하기 위해서라도 건축물대장을 반드시 확인해 보셔야 합니다.
👉 불법건축물 가장 많은 4가지 유형
건축물대장 종류
■ 건축물대장 종류는 일반건축물대장과 집합건축물대장 2가지가 있습니다.
일반건축물대장은 단독주택, 다가구 주택 등 단일 건축물에 대한 정보를 기록한 대장이며, 집합건축물대장은 아파트, 오피스텔, 연립주택 등 여러 개의 독립된 세대나 호실로 구성된 건축물에 대한 정보를 기록한 대장입니다.
아파트나 오피스텔같은 집합건축물은 건물 전체 건축물대장부터 개별 호수 건축물대장까지 살펴볼 수 있는데요.
건물 전체 정보를 조회하려면 총괄표제부, 각 동에 대한 정보를 조회하려면 표제부, 각 세대(호실)에 대한 상세 정보를 확인하려면 전유부 서식으로 발급받으시면 됩니다.
✅일반건축물대장
■ 단독주택, 다가구주택 등 일반 건축물
■ 건축물의 용도, 구조, 면적, 층수 등 일반 사항이 포함됩니다.
✅집합건축물대장
■ 아파트, 오피스텔, 상가, 연립주택 등 집합건축물
■ 건물의 전체적인 정보부터 개별 호수에 대한 정보를 조회할 수 있는 건축물대장이 존재
건축물대장 보는 법
■ 건축물대장은 크게 갑구와 을구로 나누어져 있습니다.
갑구에서는 고유번호, 가구수, 주소, 층수 등 건축물의 기본정보가 담겨있으며 을구에는 건축물 현황과 과거 변동사항이 기재되어 있습니다.
✅갑구에서 볼 것
👉 갑구에서는 위반건축물여부, 건물 용도 확인 2가지가 가장 중요합니다.
1. 위반건축물 여부 확인 (동/호수)
■ 부동산이 위반건축물인 경우, [호수/가구수/세대수] 또는 [특이사항]란에 위반건축물이라고 표시됩니다. 위 사진의 건축물은 위반건축물이 아니므로 호수와 세대가 기재되어 있습니다.
■ 또한, 다세대주택을 계약하려고 한다면 동과 호수가 정확하게 일치하는지 확인해야 합니다. 전입신고시 동 · 호수를 다르게 입력하는 경우, 대항력이 발생하지 않아 보증금을 보호받지 못하게 되기 때문입니다.
👉 보증금지키는 대항력 발생요건 3가지
총괄표제부로 발급받았다면
🚨 건축물대장 서식을 [총괄표제부]로 발급받았다면 상단에 노란색으로 위법건축물이라고 쓰여있는 것으로 위반건축물 여부를 식별할 수 있다는 점 참고하시기 바랍니다.
불법 · 위반건축물은 허가없이 무단 증축, 용도변경을 하거나 조경의무 면적 훼손 등 다양한 유형이 있습니다. 위반건축물에 대한 내용을 확인해 보세요.
👉 대표적 위반건축물유형 4가지와 건축물대장 발급
2. 건물 용도 확인
■ 건축물이 건축물대장의 주용도와 다르게 운영되고 있다면 불법 · 위반건축물로 분류됩니다. 따라서 건물 용도를 반드시 확인해야 하는데요.
예를 들어, 여러분이 임대사업을 하려는데 건축물의 주용도가 근린시설이라면 불법건축물로 분류되게 됩니다. 이 건축법 위반으로 벌금까지 부과되기 때문에 건축물 주용도를 꼭 확인해 보아야 합니다.
참고하세요!
📌 건축물 용도 : 단독주택, 공동주택, 운동시설, 문화시설, 종교시설, 판매시설, 의료시설, 교육시설 등
📌 근린시설 : 음식점, 미용실, 의원, 동사무소, 아동센터, 방송국, 공공도서관
3. 연면적
■ 연면적은 모든 층별(지하층, 지상층 포함)의 바닥 면적을 모두 합산한 값입니다.
4. 대지면적
■ 건축물이 지어진 부지의 전체 면적입니다.
5. 건폐율
👉 건물을 얼마나 넓게 지을 수 있나?
■ 건폐율은 대지면적에 대한 건축면적 비율입니다. 주거지역, 상업지역, 공업지역 등 용도에 따라 차이가 있습니다. 건폐율이 높다는 것은 같은 땅 크기에 건물이 더 많다는 뜻으로 채광이나 뷰가 좋지 않을 수 있습니다.
따라서 주거지역의 경우 낮은 건폐율이 적용되어 주거환경을 쾌적하게 유지하고, 상업지역은 건폐율을 높게 적용되어 토지를 효율적으로 사용할 수 있도록 합니다. 더 자세한 내용은 아래 글을 확인해 보세요.
👉 건폐율과 용적률이 무엇인가요? (서울시)
6. 용적률
👉 건물을 얼마나 높게 지을 수 있나?
■ 대지면적 대비 건축물의 연면적 비율입니다. 대지에 건축할 수 있는 건축물의 최대 용적을 제한하는 기준으로 층수가 높아지면 용적률이 높아진다고 이해하시면 됩니다.
8. 건축물 현황
■ 건축물 층별로 어떤 구조로 이루어져 있는지부터 층별 용도를 확인할 수 있습니다.
✅을구에서 볼 것
■ 을구에는 건축물 과거 변동 사항과 소유자 현황(단독건물인 경우)이 기재되어 있습니다. 만약 위반건축물이라면 언제 불법증축을 했으며, 용도변경은 어떻게 되었는지 등이 기록됩니다.
■ 또한, 단독건물인 경우 건축물대장 갑구에 소유주 현황이 나와있는데요. (아래 첫번째 사진 참고)
만약 등기부등본과 건축물대장의 소유주가 일치하지 않는다면 등기부등본 소유주를 소유주라고 생각하시면 됩니다. 위에서 언급했듯이 등기부등본이 권리관계 기준이 되기 때문입니다.
