🎈 2024년 부동산 시장 변동성으로 정부는 신생아 특례 대출, 청약 제도 개편 등 청년과 신혼부부를 위한 정책들을 많이 발표했어요.
여기에 금리 인하 기대감과 주택 공급이 확대되며 부동산 매수 심리가 강해졌는데요. 매수 심리가 강해졌다는 건 집을 사기 위해 사람들이 대출을 많이 받는다는 의미로 가계 부채가 늘어나게 돼요.
대출받으면 소비가 위축되므로 경기가 둔화되기 때문에 2025 부동산 정책을 가계 부채 관리를 중심으로 부동산 정책을 발표했는데요.
달라지는 2025 부동산 정책 6가지 알아보도록 하겠습니다.
2025 부동산 전망 간단 정리
주택시장은 가격이 안정적으로 나아갈 가능성이 크나 지역별로 차별화된 상황이 나타날 것이라고 전망
2025년 한국 주택시장은 하향 안정세지만 수도권과 비수도권 차별화가 심화될 것이라고 보는 전문가들이 많아요.
금리 인하와 대출 규제는 시장의 중요한 변수로 작용할 것이며, 정부의 정책적 대응에 모두가 집중하고 있죠.
📌 수도권은 일부 지역에서 가격 변동성이 클 수 있으나, 전반적으로 공급 문제와 금리 인하에 따른 긍정적인 영향으로 시장의 안정세가 나타날 것으로 보고 있어요.
📌 반면, 비수도권은 미분양 아파트 증가와 인구 유출 등으로 침체가 지속될 가능성이 높다고 보고 있죠.
✅요약
① 공급 부족과 지역별 차별화 : 수도권과 일부 인기 지역에서는 공급 부족을포 가격 변동성이 클 가능성이 있어요.
② 비수도권 주택시장 침체 지속 : 미분양 아파트 적체로 시장회복이 더딜 것으로 예상하고 있어요.
③ 금리 인하 기대감과 대출 규제 : 기준금리 인하가 매수 심리를 자극할 가능성이 있으나, 가계부채 관리를 위한 대출 규제가 시장에 부정적 영향을 미칠 것으로 전망해요.
달라지는 2025 부동산 정책 7가지
2025 부동산 정책은 실수요자 부담을 완화하는 한편, 내 집 마련을 위한 지원과 가계부채를 관리하는 방향으로 발표되었어요.
1. 청약제도 개편 내용
🎯 목적 : 국민 주거 복지 (특히 청년 및 신혼부부) 향상
① 배우자 주택 소유 및 청약 당첨 이력이 무관해 져요. 배우자가 결혼 전에 주택을 소유하거나 청약 당첨 이력이 있어도 생애최초 및 신혼부부 특별 공급에 신청할 수 있어요.
② 부부 개별 청약 허용되면서 부부가 동일한 주택에 각각 청약 신청이 가능해졌어요. 두사람 모두 당첨된다면 먼저 신청한 청약만 유효하게 돼요.
③ 맞벌이 신혼부부 소득 기준이 월평균 소득(중위소득) 200%까지 완화되었고, 해당 소득 구간에 맞는 신혼부부도 청약 기회를 가질 수 있도록 새로운 추첨제가 신설됐어요.
✅ 기존 : 맞벌이 신혼부부의 소득 기준이 낮아 일정 소득 이상이면 특별공급 신청이 불가능했어요.
✅ 변경 : 소득 기준이 중위소득 200%까지 확대되며 고소득 맞벌이 신혼부부도 청약 기회를 확보하게 된 것이죠.
④ 다자녀 특별공급 기준이 완화되었어요. 기존에는 자녀 3명 이상 가구만 신청가능했으나 2명 이상 가구도 신청할 수 있게 되었습니다.
이렇게 되면서 기존보다 수십만 가구 이상이 추가 혜택을 받을 것으로 예상되며, 청약 경쟁률이 상승할 것으로 예상한다고 해요.
2. 대출 중도상환수수료 50%인하
🎯 목적 : 대출자가 대출 조기 상환 시 부담하는 수수료를 줄여주려는 목적
| 구분 | 기존 | 변경 |
|---|---|---|
| 주택담보대출 | 최대 1.4% | 0.6~0.7% |
| 신용대출 | 최대 0.8% | 0.4% |
2025년 1월 13일부터 은행 대출 중도상환수수료가 최대 절반 수준으로 줄어들어요.
모든 대출이 해당되는 건 아니고, 1월 13일 이후에 나오는 신규 대출 상품부터 적용되는데요.
기존 중도상환수수료는 주택담보대출은 최대 1.4%, 신용대출은 최대 0.8%였는데 주담대 0.6~0.75%, 신용대출은 0.4%로 줄어들게 돼요.
즉, 기존에는 원금 5천만 원을 조기 상환하면 최대 70만 원을 내야 했으나 부담이 훨씬 줄어들게 된 것이죠.
3. 신생아 특례대출 소득요건 완화
🎯목적 : 저출산 문제 해결
출산 가구를 위한 신생아 특례대출 요건이 확대돼요.
기존에는 2023년 1월 1일 이후 출산한 가구이며, 부부 합산 연소득 2억 원 이하여야 최대 한도 5억 원에 금리 1.6~3.3% 저금리로 대출을 받을 수 있었어요.
하지만 2025년 1월 1일 ~ 2027년 말까지 출산한 가구부터 부부 합산 연소득 2억 5천만 원으로 확대되었으며, 특례 대출 기간 중 추가 출산하면 0.2~0.4%p 추가 우대금리를 제공한다고 해요.
4. 2주택자의 1주택자 세제 혜택 (⭐⭐⭐)
🎯목적 : 인구감소지역 및 미분양 주택 해소를 위한 균형 발전 도모
1주택자가 인구감소지역이나 비수도권 미분양 주택을 추가 구입하면, 양도소득세와 종합부동산세 계산 시 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 있게 되었어요.
혜택을 받기 위해서는 주택의 공시가격이 4억 원 이하이거나 비수도권에서 전용면적이 85 ㎡이하, 취득가액이 6억 원 이하인 미분양 주택이어야 해요.
🚨 이때, 주의할 점은 추가매입을 하더라도 1주택자로 인정받기 위해서는 소유자가 동일해야 한다는 거에요.
예를 들어, 기존 주택을 남편 명의로 소유한 채로 지방 저가 주택을 추가 매입할 때 똑같이 남편 명의로 구매를 해야 1세대 1주택 특례가 적용되는 거죠.
이유는 종합부동산세 계산 시 세대원 중 한 명만 주택을 소유하고, 다른 세대원은 무주택자일 때 1세대 1주택자로 보기 때문이에요.
이렇게 하면 면세 한도가 9억에서 12억 원으로 오르며, 세액공제도 받을 수 있어요.
5. 주택청약종합저축 소득공제 확대
✅ 연소득 7,000만 원 이하 무주택자뿐 아니라 배우자도 함께 주택청약종합저축 소득공제 혜택을 받을 수 있게 되었어요. 납입액의 40%, 연 300만 원까지 소득공제 혜택이 주어지게 됩니다.
✅ 청년우대형 주택청약종합저축 이자소득 비과세 혜택도 확대되었는데요.
무주택 세대주뿐만 아니라 배우자도 혜택을 받을 수 있으며, 적용 대상은 총 급여 3,600만 원 이하 또는 종합소득금액 2,600만 원 이하입니다. 비과세 한도는 최대 500만 원까지 적용된다고 해요.
6. 청년주택드림대출 출시
🎯목적 : 청년들의 주택 구매 난이도 완화
청약에 당첨된 청년에게 분양가의 80%까지 최저 2.2%의 저금리로 대출해주는 청년 주택드림대출이 출시돼요.
대상은 청약 당첨 시 만 20세 ~39세이하이며, 청약통장에 가입 또는 전환 후 1년 이상 지나야하고, 1천만 원 이상 납입했어야 합니다.
*참고로 청년주택드림 청약통장 가입 대상은 19~34로 혼동 주의!
예를 들면, 청약에 당첨된 청년이 2억 원을 대출받은 경우, 주택드림대출을 활용하면 일반 주담대( 금리 3.95%)보다 연간 약 533만 원 이자절감효과를 기대할 수 있어요.
7. 스트레스 DSR 3단계 도입
🎯목적 : 대출 심사 보수적 진행
2025년 7월(잠정)부터 스트레스 DSR 3단계가 시행될 예정이에요.
DSR은 쉽게 말해, 대출받은 사람의 대출 상환 능력을 평가하는 거예요. 일반 DSR은 현재 금리를 기준으로 대출 한도를 계산하지만, 스트레스 DSR은 향후 금리가 오를 가능성을 반영하여 대출 심사를 더 보수적으로 진행하는 거죠.
예를 들어, 금리가 현재보다 1.5%p 높아졌을 때에도 돈을 잘 갚을 수 있을까?를 심사하고 대출 한도를 정하는 것입니다.
📌 3단계 주요 내용
✅ 적용대상 : 은행권 및 제2금융권의 주택담보대출, 신용대출, 기타 대출
✅ 스트레스 금리 : 금리 상승을 감안해 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리) 추가 반영
✅ 스트레스 금리는 기존 50%에서 100%로 상향돼요. (금리 상승 위험을 전반적으로 반영한다는 뜻입니다.)
