🎈 DSR은 금융기관이 대출 심사할 때, 대출 한도를 제한하는 규제에요.
DSR 미적용 대출은 말 그대로 대출 한도 규제가 적용되지 않아 더 많은 금액을 대출받을 수 있으며, 다른 대출이 있어도 대출 승인을 받을 수 있어요.
DSR 미적용 대출 종류부터 장점과 단점은 무엇이 있는지 바로 살펴보겠습니다
DSR이란?
✅ DSR은 대출 받을 때, 대출받는 사람이 가지고 있는 모든 대출에 대해 연간 갚아야 하는 원금과 이자가 내 소득의 몇 %인지 따져보는 비율입니다.
은행은 이 비율을 보고 “이 사람이 대출을 더 받아도 감당할 수 있을까?”를 판단하며, DSR이 높으면 대출을 받기가 더 어려워집니다. 이미 갚아야 할 대출금이 많기 때문이죠.
예를 들어, 연소득이 4,000만 원이고, 1년 동안 갚아야 할 대출 원리금(원금과 이자)이 1,200만 원이라면 DSR은 30%가 됩니다.
갚아야 할 원리금이 1,500만 원이라면 DSR은 37.5%가 되어 더욱 대출 받기가 어려워지는 것이죠.
참고로, 우리나라 6대광역시 DSR 평균은 29%라고 해요!
▼DSR 계산기를 이용해 보세요 (클릭시 이동!)
🫢2025년 7월부터 DSR 규제가 강해져요!
스트레스 DSR 50%가 적용되면
- 대출 가능 금액이 줄어들고
- 실수요자(신혼부부, 무주택자)도 원하는 만큼 대출을 못 받을 수 있으며
- 투자 수요가 위축 될 수 있어요.
그래서 25년 7월 DSR 규제 강화 전에 가계 대출이 크게 늘어나고 있는데요.
KB, 신한, 하나, 우리, NH 농협은행에서만 2025년 5월에만 3조 3,500억 원이 넘게 증가했다고 하죠.
이에 따라 DSR 미적용 대출을 찾는 사람도 늘어났는데요. DSR 미적용 대출은 무엇이 있는지 살펴보겠습니다.
소득별 DSR 대출한도가 궁금한 사람들은 아래 문서를 확인해 보세요.
DSR 미적용 대출 종류
DSR 미적용 대출은 DSR 규제가 예외적으로 적용되지 않는 금융상품인데요.
이는 정책적 필요나 시장의 특수성으로 소득이나 기존 부채와 상관없이 대출이 가능한 상품들입니다.
1. 이주비 대출
이주비는 재개발 재건축 등 이주 과정에서 반드시 필요한 자금이에요.
우리나라는 거주지 마련과 관련된 정책은 너그러운 편인데요. DSR 규제를 적용하면 소득이 높지 않은 세입자나 조합원은 이용이 불가능해질 수 있어요.
즉, 실제로 집이 필요한 사람들이 집 마련이 보다 어려워질 수 있다는 것이죠.
▼ 이주비대출 금리 살펴보기
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2. 중도금 대출
중도금 대출은 신규 분양 계약 후 중도금이 부족할 때 받는 대출이에요.
만약 중도금 대출에 DSR을 적용하면 소득이 적은 실수요자의 계약 포기로 이어져 공급 시장에 안정성이 떨어질 수 있기 때문에 DSR을 적용하지 않습니다. (* 모든 중도금 대출이 아닌 특례보금자리론 등 정책상품 이용시 DSR미적용)
▼중도금 대출 금리 살펴보기
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3. 잔금 대출
잔금대출은 분양 주택의 소유권 이전을 위한 마지막 단계인 잔금을 빌리는 대출이에요
중도금과 마찬가지로 소득이 낮은 실수요자가 분양 포기를 할 수 있기 때문에 DSR을 적용하지 않으며, 금융기관에서 잔금 대출을 받는다면 담보 설정도 가능하므로 리스크가 낮아요.
4. 정책 금융상품 (청년, 신혼부부 전용대출)
고령화 사회에 따라 정부가 가장 신경쓰고 있는 것이 출산율과 내 집 마련이에요.
이를 위해 청년과 신혼부부 전용대출을 만들었고, 정책 목적상 접근성이 보장되어야 하기 때문에 DSR을 적용하지 않아요.
아래 문서에서 신혼부부가 내집 마련을 위해 저금리에 받을 수 있는 대출 6가지 확인하세요!
■ 신혼부부 대표 저금리 대출
5. 서민금융 (햇살론, 사잇돌)
서민금융 상품은 이미 저신용자, 저소득층을 대상으로 엄격한 조건이 적용되는 서민 지원 상품이에요. 이미 소득이 낮은 사람들이 대상이기 때문에 DSR을 적용하면 대출받을 수 있는 금액이 거의 없게 되어 DSR을 적용하지 않아요.
따라서 정책금융으로서 DSR을 적용하지 않아요.
▼햇살론, 사잇돌 대출 살펴보기
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6. 300만 원 이하 소액 신용대출
300만 원 이하 소액 신용대출은 급하게 돈이 필요한 사람들이 생활자금을 빌리기 위한 성격이 강해요.
긴급생계자금까지 DSR을 적용하면 사금융 유입 위험이 증가하여 사회적으로 부작용을 일으킬 수 있기 때문에 방지차원에서 DSR을 적용하지 않습니다.
▼300만 원 이하 소액 신용대출 금리 살펴보기
7. 전세자금 대출
전세자금 대출은 전세보증금 마련을 위한 대출로, 실거주 목적의 서민들의 필수 상품이에요.
집값 상승 요인이라는 비판도 있으나 DSR을 적용하면 전세 수요자의 주거권에 위협이 될 가능성이 커지게 돼요.
따라서 현재는 일부 상품만 보증부 여부에 따라 제한적으로 DSR을 반영하고 있어요.
8. 주택연금 (역모기지론)
주택연금은 고령자 노후 생활 자금 마련 수단으로, 대출자가 상환하지 않고 사망 후 부동산 처분으로 상환받는 거에요.
따라서 실질적으로 상환 의무가 없기 때문에 DSR 계산은 의미가 없습니다.
9. 예 · 적금/보험 담보대출
자신이 맡긴 예적금이나 보험 해약환급금을 담보로 한 대출은 금융기관 입장에서는 100% 보장된 상환 자금이죠.
돈을 갚지 않을 리스크가 적기 때문에 DSR을 적용하지 않습니다.
▼ 예적금 담보대출 금리 살펴보기
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10. 상용차 할부 / 리스/ 현금서비스
상용차는 영업이나 업무에 사용하는 차량이에요.
상용차 할부나 리스는 생계형 사업 수단인 경우가 많으며, 현금서비스는 급전 성격의 비정기 소액대출로 여기에 DSR을 적용하면 생업 유지와 일상생활 유지에 영향을 줄 수 있어요.
특히, 상용차는 자산 취득 목적이 아닌 소득 창출 수단이므로 DSR 적용 예외로 인정됩니다.
11. 사업자 대출
사업자 대출도 DSR 규제를 받지 않아요.
금융상품은 가계자금용과 사업자금용으로 구분되는데, 현재 DSR 규제는 가계자금 대출에만 적용되고 있는데요.
“DSR 무관 대출”, “DSR 제외 상품”이라는 문구가 붙은 대출 상품은 대부분 사업자금용 금융상품일 가능성이 높아요.
하지만 이는 사업자 등록 요건, 사업소득 요건 등을 충족해야 하므로, 일반 직장인이 무조건 이용할 수 있는 것은 아니에요.
12. 일부 사금융 (P2P, 대부업체)
일부 사금융이나 P2P 업체를 통한 대출도 DSR 규제에서 제외되는 경우가 있어요.
하지만 이자율이 매우 높고, 편법 대출 구조로 연결될 가능성이 있기 때문에 법적 위험과 수수료 등을 꼼꼼하게 체크한 후 이용해야 해요.
DSR 미적용 대출 장점
대출한도가 높고
대출 거절됐을 때 대안으로 가능
주택 구매 등에 활용하면 더 큰 자산을 형성할 수 있어요
1. 대출한도가 더 높아요
일반적인 대출은 DSR이 40~50%로 연소득 대비 받을 수 있는 대출금이 정해져 있어요.
하지만 DSR 미적용 대출은 소득에 크게 상관없이 상품 자체 기준만 충족하면 더 많은 금액을 대출받을 수 있죠.
2. 다른 대출 있어도 대출 가능해요
신용대출이나 학자금대출 등 부채가 많다면, DSR 적용 상품은 승인 자체가 어려워요. 하지만 DSR 미적용 상품은 기존 대출 유무와 무관하게 심사하기 때문에 다주택자나 다중 채무자에게도 기회가 될 수 있습니다.
3. 주택 구매/전세 계약 시 자금 활용 !
무엇보다 주택 구매나 전세 계약 시 자금 운용이 가능한 것이 가장 큰 이점인데요.
분양권 중도금 및 잔금 대출은 대부분 DSR이 적용되지 않으므로 초기 자금 부담 없이 아파트를 계약할 수 있어요. 청약 당첨자나 실수요자라면 DSR 미적용 대출을 더욱 더 활용해야 겠습니다.
DSR 미적용 대출 단점
부채 증가로 신규 대출 한도에 영향
부채비율이 늘어나는 것에 둔감해질 수 있음!
1. 부채 증가로 미래 대출 한도 제한될 수 있어요.
DSR 미적용 대출이라고 신용정보에 반영되지 않는 게 아니에요.
DSR 미적용 대출도 CB(신용평가사)에 등록되어 차후 신규 대출 시 한도에 영향을 미칠 수 있는데요.
단기 자금 해결에는 좋지만 중장기적으로 부채비율이 증가할 위험성이 있으므로 부채 비율을 잘 계산해야 해요.
2. 향후 규제 가능성이 존재해요.
정부 정책이 바뀌면, 지금은 DSR 미적용인 상품도 추후 포함될 수 있어요.
특히, 2025년 이후 스트레스 DSR 적용이 확대되어 전세자금대출도 단계적으로 규제 대상으로 논의하고 있어요.
따라서 지금 DSR 미적용이라는 이유만으로 장기적 금융계획을 세우는 것은 위험할 수 있어요.
3. 대출금액 한도가 명확하지 않아요.
DSR이 적용되지 않는다고 해서 무제한으로 대출받을 수 있는 건 아니에요.
대부분 보증기관(HUG, HF, 신용보증재단)의 보증 한도에 따라 대출 금액이 정해져요.
예를 들어, 전세자금대출은 수도권은 최대 1.5억 원, 비수도권은 최대 1.2억 원으로 지역마다 대출한도가 달라요.
